Дарение остается одним из самых распространенных способов передать квартиру внутри семьи. Родители оформляют недвижимость на детей, бабушки и дедушки — на внуков, супруги передают имущество друг другу. Однако правила оформления таких сделок существенно изменились: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами необходимо удостоверять у нотариуса.
Это правило действует и в 2026 году независимо от того, передается целая квартира или доля в ней и насколько близкими родственниками являются стороны. Поэтому распространенные в интернете инструкции, предлагающие составить договор дарения квартиры самостоятельно и сразу отнести его в МФЦ, для новых сделок между гражданами уже не соответствуют действующему порядку.
При этом степень родства по-прежнему имеет большое значение для налогов. Если квартира передается члену семьи или близкому родственнику из установленного законом круга, доход в виде подаренной недвижимости освобождается от НДФЛ. При дарении другим родственникам налоговая ситуация может оказаться совершенно иной.
Нужен ли нотариус при дарении квартиры в 2026 году
Да.
Пункт 3 статьи 574 ГК РФ предусматривает, что договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Эта норма действует с 13 января 2025 года.
До изменения законодательства порядок был другим. В ряде случаев собственник действительно мог подарить принадлежащую ему целиком квартиру по договору в простой письменной форме, после чего стороны обращались за регистрацией перехода права собственности. Из-за этого старые инструкции продолжают появляться в поисковой выдаче и могут вводить собственников в заблуждение.
В 2026 году при обычном дарении квартиры от одного гражданина другому нотариус обязателен. Причем правило распространяется не только на дарение постороннему человеку, но и на сделки между родителями и детьми, супругами, бабушками и внуками и другими родственниками.
Зачем при дарении нужен нотариус
Нотариальное удостоверение не сводится к заверению подписей сторон. Нотариус устанавливает личности участников сделки, проверяет их дееспособность и полномочия, выясняет действительную волю сторон, проверяет принадлежность недвижимости дарителю и наличие обстоятельств, способных препятствовать сделке.
Кроме того, нотариус разъясняет сторонам правовые последствия договора. Для дарения это особенно важно, поскольку собственник передает имущество безвозмездно и после государственной регистрации перехода права перестает быть его владельцем. Само по себе изменение отношений между родственниками впоследствии не позволяет просто потребовать квартиру обратно.
После удостоверения сделки нотариус взаимодействует с системой государственной регистрации. Поэтому нотариальная форма одновременно выполняет проверочную функцию и упрощает дальнейшее оформление перехода права.
Кто считается близким родственником при дарении квартиры
Для налогообложения значение имеет не бытовое понимание близкого родства, а установленный законом круг лиц. Доход от недвижимости, полученной в порядке дарения, освобождается от НДФЛ, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом.
К этой категории относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры.
Это означает, например, что мать может подарить квартиру сыну, дедушка — внучке, а сестра — брату без возникновения у одаряемого НДФЛ непосредственно из-за получения такого подарка.
Нужно ли платить налог при дарении квартиры ребенку
Если родитель дарит квартиру своему ребенку, НДФЛ с полученного подарка не возникает. Такое освобождение не зависит от стоимости недвижимости: квартира стоимостью 5 млн и квартира стоимостью 30 млн рублей в этом отношении подчиняются одному правилу.
Налог не платит и сам даритель, поскольку при безвозмездной передаче квартиры он не получает доход от сделки. Однако отсутствие НДФЛ не означает, что оформление квартиры полностью бесплатно: остаются расходы, связанные с нотариальным удостоверением и государственной регистрацией права.
После перехода права собственности уже новый владелец становится плательщиком налога на имущество физических лиц применительно к полученной недвижимости в общем порядке.
Нужно ли платить налог при дарении квартиры супругу
Дарение между супругами также освобождается от НДФЛ. Однако перед заключением договора важно определить правовой режим самой квартиры, поскольку не каждую недвижимость, которой супруги пользовались как своей, один из них может единолично подарить другому.
Если квартира принадлежит одному супругу на праве личной собственности — например, была приобретена им до брака, получена в наследство или ранее подарена именно ему, — она в общем случае может выступать предметом договора дарения другому супругу.
Если же квартира является совместно нажитым имуществом супругов, необходимо учитывать режим общей совместной собственности. Нельзя исходить только из того, чье имя указано в ЕГРН: регистрация квартиры на одного супруга сама по себе не означает, что второй не имеет прав на совместно нажитое имущество.
Платят ли налог родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры
Для перечисленных законом близких родственников действует освобождение от НДФЛ. Оно распространяется в том числе на полнородных и неполнородных братьев и сестер, то есть имеющих обоих общих родителей либо только одного общего родителя.
Поэтому при дарении квартиры внутри этого круга основной вопрос обычно заключается не в НДФЛ, а в правильном нотариальном оформлении сделки и расходах на нее.
Подтверждение родства в конкретной ситуации может потребовать документов органов ЗАГС. Например, при дарении квартиры бабушкой внуку родственная цепочка не всегда очевидна только из паспортов сторон, особенно если фамилии членов семьи менялись.
А если квартиру подарили тете, племяннику или двоюродному брату
Здесь возникает важное отличие между бытовым понятием родственника и налоговым законодательством. Тети, дяди, племянники, племянницы, двоюродные братья и сестры сами по себе не входят в тот перечень близких родственников, дарение между которыми освобождается от НДФЛ на основании родства.
Например, если тетя дарит квартиру племяннику, сам факт семейной связи не дает такого же налогового освобождения, как при дарении от матери сыну. Для одаряемого недвижимость в такой ситуации по общему правилу становится облагаемым доходом.
Поэтому перед дарением дорогостоящей недвижимости дальнему родственнику особенно важно заранее рассчитать налоговые последствия. При стоимости квартиры в несколько миллионов рублей сумма НДФЛ может оказаться существенной.
Кто платит налог, если квартира подарена не близкому родственнику
Налоговая обязанность возникает у человека, который получает недвижимость в подарок, а не у дарителя. Подаренная квартира представляет собой доход в натуральной форме, если к сделке не применяется освобождение для членов семьи и близких родственников.
Размер налога зависит от применимых к одаряемому правил и величины соответствующей налоговой базы. Поэтому универсальная формула «при дарении всегда нужно заплатить 13% стоимости квартиры» некорректна: необходимо учитывать действующие ставки НДФЛ, налоговый статус получателя и другие обстоятельства.
Если дарение происходит между близкими родственниками из установленного законом круга, самого такого дохода от подарка НДФЛ не возникает.
Можно ли подарить квартиру несовершеннолетнему ребенку
Закон не запрещает ребенку быть собственником недвижимости, поэтому квартиру можно передать несовершеннолетнему в дар. Однако участие ребенка в сделке имеет особенности, поскольку от его имени или с его участием действуют законные представители в соответствии с правилами гражданского законодательства.
Конкретный порядок зависит в том числе от возраста ребенка и состава участников сделки. Нотариус при подготовке договора проверяет полномочия законного представителя и отсутствие запрещенного законом конфликта интересов.
После регистрации перехода права ребенок становится собственником квартиры. Это необходимо учитывать на будущее: последующая продажа или иное распоряжение принадлежащей несовершеннолетнему недвижимостью уже подчиняется специальным правилам защиты его имущественных интересов и в соответствующих случаях требует участия органов опеки и попечительства.
Можно ли подарить только долю в квартире
Можно. Собственник доли вправе безвозмездно передать ее другому человеку при соблюдении требований закона. В 2026 году договор дарения доли недвижимости между гражданами также удостоверяется нотариусом.
При этом правила о преимущественном праве покупки других собственников, действующие при возмездной продаже доли постороннему лицу, к обычному дарению не применяются. Даритель не обязан сначала предлагать другим собственникам купить его долю, поскольку при дарении продажи вообще не происходит.
Однако подмена продажи фиктивным дарением с целью обойти преимущественное право других собственников создает риск судебного спора. Если фактически за переданную долю выплачиваются деньги, одна лишь надпись «договор дарения» не превращает возмездную сделку в безвозмездную.
Нужно ли согласие других собственников квартиры
Если человеку принадлежит именно доля в праве собственности и он действительно намерен ее подарить, согласие остальных участников долевой собственности на такое дарение по общему правилу не требуется. Преимущественное право покупки, предусмотренное статьей 250 ГК РФ, возникает при продаже доли постороннему лицу, а не при ее безвозмездной передаче.
Это принципиально отличает дарение от продажи доли. При продаже необходимо соблюдать процедуру предложения доли другим собственникам, тогда как при настоящем дарении обязанности предлагать им имущество за определенную цену нет.
Подробнее порядок возмездного отчуждения мы разбирали в материале
«Как продать долю в квартире: нужно ли согласие других собственников».
Можно ли подарить квартиру без согласия супруга
Ответ зависит от того, кому и на каком основании принадлежит недвижимость. Если квартира является личным имуществом дарителя — например, была приобретена до брака, получена по наследству или в дар, — согласие второго супруга по правилам распоряжения общим имуществом обычно не требуется.
Если недвижимость приобретена в браке за общие средства и относится к совместно нажитому имуществу, ситуация другая. Распоряжение таким объектом связано с правами второго супруга, даже если в ЕГРН собственником указан только один человек.
Поэтому перед дарением необходимо установить не только запись о собственнике в реестре, но и основание приобретения недвижимости и ее семейно-правовой режим. Подробнее этот вопрос мы рассматривали в материале
«Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры в 2026 году» — базовые правила определения совместного и личного имущества актуальны и при анализе возможности дарения.
Сколько стоит подарить квартиру в 2026 году
Расходы при нотариальном оформлении складываются из нескольких частей. В первую очередь уплачивается федеральный нотариальный тариф, размер которого зависит от правового основания его исчисления, стоимости недвижимости, состава сторон и других обстоятельств. Дополнительно существует региональный тариф, который устанавливается в соответствии с законодательством о нотариате и различается между субъектами Российской Федерации.
Например, в Москве региональный тариф за удостоверение договора отчуждения недвижимости, к которому относится и дарение, в 2026 году составляет 10 тыс. рублей за один объект. Если одним договором отчуждаются два и более объекта, действующий московский тариф предусматривает увеличение этой суммы.
Поэтому указывать одну универсальную цену «дарственной у нотариуса» для всей России неправильно. Итоговую стоимость необходимо рассчитывать применительно к конкретной квартире, участникам сделки и региону совершения нотариального действия.
Есть ли льготы для близких родственников у нотариуса
Налоговое освобождение и нотариальные тарифы — разные вопросы. То, что близкий родственник не платит НДФЛ с подаренной квартиры, не означает автоматического освобождения от всех расходов на нотариуса.
При расчете федерального тарифа законодательство предусматривает особенности и льготы для отдельных категорий лиц и сделок. Кроме того, размер регионального тарифа устанавливается для каждого субъекта Российской Федерации и может зависеть от конкретного нотариального действия.
Поэтому до сделки разумно запросить расчет непосредственно у нотариуса, сообщив кадастровый номер объекта, вид права, состав сторон и степень родства. Это позволит заранее увидеть полную стоимость оформления, а не только одну из ее составляющих.
Нужно ли платить за регистрацию права собственности
Нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация перехода права — разные юридические действия. После заключения договора сведения о новом собственнике должны быть внесены в ЕГРН.
За государственную регистрацию права предусмотрена государственная пошлина. Ее размер определяется Налоговым кодексом и в отдельных случаях зависит от кадастровой стоимости объекта, поэтому при дорогостоящей недвижимости сумма может отличаться от базового размера.
При нотариальной сделке документы для регистрации, как правило, направляет нотариус в электронной форме. Новый собственник возникает не просто в результате семейной договоренности о подарке: переход права на недвижимость должен пройти государственную регистрацию.
Какие документы понадобятся для дарения квартиры
Универсального списка на все случаи нет, поскольку состав документов зависит от объекта, семейного положения собственника, основания приобретения квартиры и участников сделки. Как минимум нотариусу необходимы сведения, позволяющие установить личности сторон, объект недвижимости и право дарителя распоряжаться им.
Могут потребоваться документы, подтверждающие родство, если от него зависит применение льгот, а также документы о семейном положении и правовом режиме недвижимости. Часть сведений нотариус получает самостоятельно из государственных информационных систем.
Если квартира приобреталась в браке, принадлежит несовершеннолетнему, находится в общей собственности, обременена либо право возникло на основании нестандартной сделки, набор проверяемых обстоятельств будет шире.
Может ли даритель продолжать жить в подаренной квартире
После государственной регистрации перехода права собственником становится одаряемый. Именно он получает основные правомочия собственника — владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью в установленных законом пределах.
Поэтому передача квартиры в дар при намерении дарителя «оставить все как раньше» требует особенно внимательного отношения к последствиям сделки. Родственные отношения сами по себе не сохраняют за бывшим собственником пожизненное право проживания в уже подаренной квартире.
Если основная цель человека заключается не в немедленной безвозмездной передаче собственности, а в том, чтобы квартира досталась определенному лицу после смерти нынешнего владельца, следует сравнить дарение с другими правовыми инструментами, в частности с завещанием.
Можно ли подарить квартиру после получения ее в наследство
Да. После оформления наследственных прав и государственной регистрации права собственности наследник вправе распоряжаться полученной квартирой, в том числе подарить ее. Ждать три года для совершения договора дарения не требуется.
Трехлетний минимальный срок владения наследственной недвижимостью имеет значение прежде всего при ее последующей возмездной продаже и определении НДФЛ, а не устанавливает запрет на распоряжение квартирой.
Разницу между сроком владения и возможностью совершить сделку мы подробно разбирали в материале «Продажа квартиры, полученной по наследству: когда можно продать и какой налог платить».
Что будет, если получатель позже решит продать подаренную квартиру
Сам факт того, что при получении квартиры от близкого родственника НДФЛ не уплачивался, не означает автоматического освобождения от налога при последующей продаже. Для новой сделки необходимо отдельно определить минимальный срок владения недвижимостью.
Если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника, для целей освобождения дохода от НДФЛ применяется специальный трехлетний минимальный срок владения. В других ситуациях правила могут отличаться.
При продаже раньше минимального срока необходимо отдельно рассчитывать налоговую базу. В предусмотренных Налоговым кодексом случаях значение могут иметь расходы дарителя на приобретение этой недвижимости, а также имущественный налоговый вычет.
Можно ли отменить дарение квартиры
Дарение нельзя рассматривать как временное переоформление имущества, которое собственник сможет отменить в любой момент. После исполнения договора и регистрации перехода права квартира принадлежит одаряемому.
Гражданский кодекс предусматривает основания для отмены дарения, однако они ограничены законом. Само по себе ухудшение отношений между родственниками, сожаление о принятом решении или желание вернуть недвижимость обычно не дают дарителю безусловного права в одностороннем порядке забрать квартиру обратно.
Именно поэтому последствия передачи недвижимости необходимо оценивать до удостоверения договора. Особенно осторожно к дарению стоит относиться пожилым собственникам, для которых передаваемая квартира является единственным жильем.
Что выгоднее — подарить квартиру или оставить по завещанию
Универсального ответа нет, поскольку эти инструменты решают разные задачи. При дарении право собственности переходит к получателю при жизни дарителя после государственной регистрации. При завещании собственник сохраняет квартиру за собой и наследник сможет получить ее только после открытия наследства и оформления наследственных прав.
Различаются также расходы, налоговые последствия и возможность изменить принятое решение. Завещание собственник может отменить или составить новое, тогда как исполненный договор дарения нельзя свободно отменить только потому, что даритель передумал.
Отдельное значение при наследовании имеют правила об обязательной доле. Даже если квартира завещана одному человеку, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, а также определенные законом иждивенцы при наличии условий могут претендовать на гарантированную часть наследства. Этот механизм мы подробно разобрали в материале
«Обязательная доля в наследстве: кто имеет право и как рассчитывается».
Что проверить перед дарением квартиры родственнику
Перед сделкой необходимо установить, действительно ли квартира принадлежит дарителю и вправе ли он распоряжаться ею самостоятельно. Особое внимание стоит уделить недвижимости, приобретенной в браке, долевой собственности, правам несовершеннолетних и существующим ограничениям или обременениям.
Затем следует определить степень родства сторон. Она непосредственно влияет на налоговые последствия: понятие «родственник» значительно шире того круга членов семьи и близких родственников, для которых Налоговый кодекс предусматривает освобождение подаренной недвижимости от НДФЛ.
Наконец, имеет смысл заранее рассчитать расходы на нотариуса и регистрацию, а также подумать о последствиях самой передачи собственности. Дарение удобно, когда собственник действительно намерен безвозмездно передать квартиру при жизни. Если же он хочет сохранить полный контроль над жильем до смерти, договор дарения может оказаться не тем юридическим инструментом, который соответствует его цели.
