Передать квартиру другому человеку и взамен получать пожизненный уход, материальную помощь и содержание — такую возможность предусматривает российское законодательство. Договор пожизненного содержания с иждивением нередко рассматривают как альтернативу дарению или завещанию, особенно когда пожилой собственник недвижимости нуждается в постоянной поддержке, но не хочет зависеть исключительно от обещаний родственников.
Однако у этой сделки есть важная особенность: право собственности на квартиру переходит другому человеку ещё при жизни прежнего владельца. Поэтому условия договора, гарантии проживания и обязанности по уходу имеют принципиальное значение. Разбираемся, как работает пожизненное содержание с иждивением, сколько должен платить новый собственник, обязательно ли обращаться к нотариусу и можно ли вернуть квартиру, если договорённости перестали исполняться.
Что такое договор пожизненного содержания с иждивением
Договор пожизненного содержания с иждивением — это соглашение, по которому собственник передаёт принадлежащую ему недвижимость другому лицу, а взамен получает обязательство обеспечивать его содержание до конца жизни. Условия такой сделки регулируются статьями 601–605 Гражданского кодекса РФ.
Предметом договора может быть квартира, жилой дом, земельный участок или другая недвижимость. Человек, передающий имущество, называется получателем ренты, а тот, кто принимает на себя обязанности по содержанию, — плательщиком ренты.
Например, пожилая женщина владеет квартирой, но ей трудно самостоятельно покупать продукты, оплачивать повседневные расходы и посещать медицинские учреждения. Она заключает договор с племянником, который становится собственником недвижимости и обязуется обеспечивать её продуктами, лекарствами, уходом и другой необходимой помощью. При этом женщина продолжает проживать в квартире на условиях, закреплённых в договоре.
Заключать подобные соглашения разрешается не только между родственниками. Плательщиком ренты может стать посторонний гражданин или юридическое лицо, а получателем — собственник недвижимости независимо от возраста. Закон также позволяет предусмотреть пожизненное содержание не только прежнего владельца, но и другого указанного им человека.
Главное отличие такой конструкции от обычной передачи имущества заключается во встречных обязательствах. Новый собственник получает недвижимость не просто по желанию прежнего владельца, а в обмен на предоставление предусмотренного договором содержания.
Когда квартира переходит в собственность нового владельца
При заключении договора пожизненного содержания с иждивением право собственности на недвижимость переходит плательщику ренты после государственной регистрации перехода права в Росреестре. Ждать смерти получателя содержания для этого не нужно, поскольку договор не является разновидностью завещания.
Именно этот момент важно понимать до подписания документов. Прежний владелец перестаёт быть собственником квартиры, хотя сохраняет предусмотренные законом и договором права, связанные с пожизненным содержанием и использованием недвижимости.
При этом новый собственник не получает полной свободы распоряжения имуществом. Согласно статье 604 ГК РФ, он вправе продать, подарить, заложить или иным способом обременить переданную квартиру только с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, он обязан следить за тем, чтобы использование недвижимости не приводило к снижению её стоимости.
Таким образом, квартира уже принадлежит другому человеку, но остаётся обременённой обязательствами по договору. Сведения о соответствующих ограничениях отражаются в ЕГРН, а получатель ренты имеет дополнительные законные гарантии защиты своих прав.
Какие обязанности возникают у нового собственника
Объём обязанностей плательщика ренты определяется договором. Статья 602 ГК РФ предусматривает, что пожизненное содержание может включать обеспечение человека жильём, питанием, одеждой, а при необходимости — уходом по состоянию здоровья. Стороны также вправе предусмотреть оплату ритуальных услуг после смерти получателя содержания.
На практике перечень обязанностей может быть гораздо шире. Например, новый собственник обязуется еженедельно покупать продукты, приобретать назначенные врачом лекарства, оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать уборку квартиры, сопровождать пожилого человека в медицинские учреждения и организовывать уход при ухудшении здоровья.
Принципиально важно не ограничиваться общими формулировками вроде «оказывать необходимую помощь» или «обеспечивать достойное содержание». Подобные выражения оставляют слишком много возможностей для разного толкования и впоследствии могут стать причиной судебного спора.
Гораздо безопаснее определить конкретные обязанности, периодичность их исполнения и порядок оплаты расходов. Например, можно предусмотреть ежемесячное перечисление установленной суммы, покупку продуктов не реже определённого количества раз в неделю, оплату лекарств по медицинским назначениям и организацию ухода при утрате самостоятельности.
Не менее важно заранее решить, кто оплачивает коммунальные услуги, капитальный ремонт, содержание недвижимости и возможные дополнительные расходы. Если стороны рассчитывают на длительные отношения, каждая из них должна понимать свои обязанности ещё до передачи квартиры.
Сколько должен платить плательщик ренты
Размер содержания определяется соглашением сторон, однако закон предусматривает минимальные гарантии. Если недвижимость передаётся под пожизненное содержание бесплатно, стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть меньше двух величин прожиточного минимума на душу населения, установленных в регионе расположения имущества.
Например, если региональный прожиточный минимум на душу населения составляет 20 тысяч рублей, минимальная стоимость ежемесячного содержания по такому договору должна достигать 40 тысяч рублей. Речь идёт не обязательно о денежных переводах: учитываться могут продукты, лекарства, уход и другие предусмотренные договором услуги, стоимость которых поддаётся определению.
При этом нельзя ориентироваться только на минимальный показатель, если реальные потребности человека значительно выше. Пожилому получателю ренты может потребоваться постоянный медицинский уход, дорогостоящие препараты или помощь сиделки, поэтому стороны вправе установить больший объём содержания.
Особое внимание следует уделить способу определения стоимости услуг. Если одна сторона считает стоимость ежедневной помощи существенной частью содержания, а другая воспринимает такую помощь как обычное семейное участие, между ними может возникнуть конфликт. Поэтому договор должен содержать понятный порядок расчёта и оценки предоставляемого содержания.
Указанный минимум непосредственно предусмотрен пунктом 2 статьи 602 ГК РФ для договоров с бесплатным отчуждением недвижимости. Если имущество передаётся за отдельную плату, правовой режим и условия содержания необходимо оценивать с учётом конкретной конструкции договора.
Можно ли вместо ухода просто перечислять деньги
Да, законодательство допускает замену содержания в натуральной форме периодическими денежными выплатами. Такая возможность предусмотрена статьёй 603 ГК РФ, но её необходимо закрепить в договоре пожизненного содержания с иждивением.
Например, стороны могут договориться, что плательщик ренты ежемесячно перечисляет определённую сумму вместо самостоятельной покупки продуктов, оплаты бытовых услуг и выполнения других обязанностей. Возможен и вариант, при котором часть содержания предоставляется непосредственно, а часть — денежными средствами.
Однако новый собственник не вправе по собственному усмотрению отказаться от согласованного ухода и заменить его переводами на банковскую карту, если договор не предусматривает такую возможность. Аналогично получатель ренты не может произвольно требовать деньги вместо всех предусмотренных услуг без соответствующего правового основания.
Поэтому ещё на этапе заключения сделки желательно определить, допускается ли изменение формы содержания, при каких обстоятельствах оно возможно и каким образом стороны будут оформлять такую договорённость.
Может ли прежний собственник пожизненно жить в квартире
Сохранение возможности проживать в переданной квартире — один из наиболее важных вопросов для получателя ренты. Сам договор пожизненного содержания с иждивением может предусматривать обеспечение человека жилым помещением, включая проживание в ранее принадлежавшей ему квартире.
Чтобы избежать неопределённости, в документе рекомендуется прямо закрепить право пожизненного проживания получателя ренты по конкретному адресу. Также желательно определить, может ли плательщик ренты сам проживать в квартире, вселять других людей или использовать отдельные комнаты.
Если такие условия не согласованы, отношения могут осложниться даже при добросовестном исполнении остальных обязательств. Например, пожилой человек рассчитывал жить один, а новый собственник намерен поселиться вместе с семьёй для осуществления ухода.
Закон не запрещает совместное проживание участников договора, но для получателя ренты оно может оказаться неприемлемым. Поэтому вопрос о порядке пользования квартирой следует подробно урегулировать заранее, а не оставлять на усмотрение нового владельца.
При этом установленное договором право проживания и обременение недвижимости не следует путать с сохранением права собственности. После регистрации перехода права прежний владелец уже не является собственником, а его защита основывается на условиях договора и специальных положениях законодательства о ренте.
Как оформить договор пожизненного содержания с иждивением у нотариуса
Договор пожизненного содержания с иждивением обязательно удостоверяется нотариусом. Это прямое требование статьи 584 ГК РФ, поэтому заключить такое соглашение исключительно в простой письменной форме нельзя.
Для оформления сделки участникам потребуются документы, удостоверяющие личность, сведения о недвижимости и документы, позволяющие установить основания возникновения права собственности. В зависимости от обстоятельств нотариус может запросить дополнительные документы, связанные с семейным положением, правами других лиц и условиями предполагаемой сделки.
Перед удостоверением нотариус проверяет законность соглашения, устанавливает волю сторон и разъясняет правовые последствия передачи недвижимости. Особое значение имеет понимание получателем ренты того обстоятельства, что квартира перейдёт в собственность другого лица при его жизни.
В договоре необходимо определить объект недвижимости, участников соглашения, стоимость и объём пожизненного содержания, условия проживания, порядок исполнения обязательств и другие существенные обстоятельства.
После нотариального удостоверения необходимо зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН. Для договоров, заключаемых после 1 марта 2013 года, самостоятельная государственная регистрация самого договора не требуется, однако переход права собственности на недвижимость подлежит обязательной регистрации.
Нотариус, удостоверивший сделку, по общему правилу направляет документы на государственную регистрацию в электронной форме. Это позволяет завершить оформление без самостоятельного обращения сторон в Росреестр, если отсутствуют предусмотренные законом препятствия.
Можно ли продать квартиру, полученную по договору пожизненного содержания
Новый собственник имеет право распоряжаться недвижимостью, но его полномочия ограничены законом. Согласно статье 604 ГК РФ, отчуждение, передача в залог и иное обременение такого имущества допускаются только с предварительного согласия получателя ренты.
Кроме того, статья 586 ГК РФ предусматривает сохранение рентного обременения при переходе недвижимости к другому лицу. Это означает, что продажа квартиры сама по себе не прекращает обязательства по ренте: они переходят к приобретателю имущества в установленном законом порядке.
Для человека, передавшего квартиру, это важная гарантия. Однако на практике появление нового собственника способно осложнить отношения, особенно если первоначальный плательщик ренты был родственником или человеком, которому получатель содержания доверял.
Поэтому ещё при заключении договора следует обсудить вероятность будущего отчуждения квартиры и связанные с этим риски. При возникновении предложения о продаже получателю ренты необходимо внимательно изучить условия сделки и последствия согласия на переход недвижимости к другому владельцу.
Что делать, если новый собственник перестал ухаживать за человеком
Неисполнение условий договора пожизненного содержания с иждивением может стать основанием для судебного разбирательства. Если плательщик ренты перестал предоставлять предусмотренные услуги, не оплачивает согласованные расходы или допускает другие существенные нарушения, получатель вправе требовать защиты своих прав.
Статья 605 ГК РФ предусматривает, что при существенном нарушении обязательств получатель ренты может потребовать возврата переданного недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях статьи 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, которые он уже понёс на содержание получателя.
Например, гражданин передал квартиру в обмен на постоянный уход, однако спустя некоторое время новый собственник перестал покупать продукты, оплачивать необходимые лекарства и выполнять другие предусмотренные соглашением обязанности. Если нарушение носит существенный характер, бывший собственник может обратиться в суд с требованием о возврате недвижимости.
Но одного утверждения о недостаточном уходе может оказаться недостаточно. Суд исследует условия договора, характер допущенных нарушений, доказательства исполнения обязательств и другие обстоятельства.
Поэтому получателю ренты желательно сохранять переписку, документы о расходах и другие подтверждения возникающих проблем. Плательщику, в свою очередь, разумно фиксировать перечисления денег, покупку продуктов, оплату медицинских услуг и выполнение иных обязанностей. Такая практика защищает интересы обеих сторон и позволяет избежать ситуации, когда спор фактически сводится к противоположным устным утверждениям.
Можно ли расторгнуть договор и вернуть квартиру
Договор пожизненного содержания с иждивением не является безусловно окончательным решением, которое невозможно пересмотреть. Его прекращение допускается по предусмотренным законом основаниям, в том числе при существенном нарушении обязательств плательщиком ренты.
Если стороны согласны прекратить договорные отношения, необходимо надлежащим образом оформить соответствующее соглашение и решить вопрос о праве собственности на недвижимость. При отсутствии согласия спор рассматривается судом.
При судебном разбирательстве особое значение имеет то, какие обязанности были предусмотрены договором и насколько серьёзно они нарушались. Например, систематическое отсутствие содержания, отказ от необходимого ухода или длительное прекращение денежных выплат могут иметь большее значение, чем единичный бытовой конфликт.
При этом вернуть недвижимость исключительно потому, что получатель ренты передумал её передавать, как правило, нельзя. Действительный договор создаёт взаимные обязательства, поэтому для его расторжения необходимы соответствующие правовые основания.
Отдельно следует различать расторжение договора вследствие нарушения обязательств и признание сделки недействительной. Во втором случае спор может касаться обстоятельств заключения договора: например, отсутствия действительной воли участника, обмана, угроз или неспособности понимать значение своих действий.
Чем пожизненное содержание отличается от пожизненной ренты
Несмотря на сходство названий, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением имеют различное правовое содержание. В первом случае основная обязанность плательщика заключается в регулярной выплате денежных сумм получателю ренты на протяжении его жизни.
При пожизненном содержании с иждивением акцент сделан на обеспечении потребностей человека. Это может включать предоставление продуктов, одежды, жилья, организацию ухода и другие услуги, хотя закон допускает согласованную сторонами замену натурального содержания денежными платежами.
Различается и предмет передачи. По договору пожизненного содержания с иждивением передаётся именно недвижимость, тогда как правила о пожизненной ренте допускают передачу и другого имущества.
Поэтому выбор зависит от реальных потребностей собственника. Если человеку необходим прежде всего стабильный дополнительный доход, он может рассматривать пожизненную ренту. Если же важнее повседневная помощь, организация ухода и обеспечение жизненных потребностей, договор пожизненного содержания с иждивением может оказаться более подходящей конструкцией.
Что лучше: договор пожизненного содержания, дарение или завещание
Главное различие между этими способами передачи недвижимости заключается в моменте перехода собственности и наличии встречных обязанностей.
По договору дарения квартира безвозмездно передаётся другому человеку. После государственной регистрации перехода права новый владелец становится собственником, а обязанность пожизненно ухаживать за дарителем из обычного договора дарения не возникает. Поэтому передача квартиры родственнику в расчёте на будущую заботу без надлежащего юридического оформления может оказаться рискованной.
Завещание устроено иначе. Пока завещатель жив, квартира остаётся в его собственности, а предполагаемый наследник не приобретает на неё права только в силу составленного документа. Кроме того, завещатель вправе изменить или отменить завещание в установленном законом порядке.
Но завещание само по себе не создаёт для будущего наследника обязанности обеспечивать пожизненное содержание собственника. Даже если родственники обещают помогать в обмен на получение квартиры после смерти, такие обещания не становятся полноценным обязательством по уходу лишь благодаря составлению завещания.
Договор пожизненного содержания с иждивением занимает промежуточное положение. Право собственности передаётся при жизни получателя ренты, однако взамен возникает юридически закреплённая обязанность предоставлять содержание. При её существенном нарушении закон предусматривает специальные способы защиты, включая требование о возврате недвижимости.
Если собственник выбирает между передачей квартиры при жизни и распоряжением ею на случай смерти, полезно также изучить материал
«Что лучше: дарение или завещание квартиры».
Может ли наследник оспорить договор пожизненного содержания
После смерти получателя ренты недвижимость, право собственности на которую уже перешло плательщику, по общему правилу не входит в состав наследства умершего. Поэтому родственники не могут требовать раздела такой квартиры исключительно на основании того, что они являются наследниками прежнего собственника.
Однако это не исключает возможности судебного оспаривания сделки при наличии предусмотренных законом оснований. Например, спор может возникнуть, если родственники утверждают, что на момент заключения договора человек не понимал значения своих действий или заключил соглашение под влиянием обмана либо угроз.
При этом несогласие наследников с решением родственника передать квартиру другому человеку само по себе не свидетельствует о недействительности договора. Для удовлетворения требований необходимы юридически значимые обстоятельства и соответствующие доказательства.
Отдельная ситуация возникает, когда получатель ренты ещё при жизни обратился в суд с имущественным требованием о возврате квартиры вследствие нарушения договора, но умер до завершения процесса. Верховный суд РФ в определении от 22 августа 2017 года № 18-КГ17-107 указал, что такое требование при определённых обстоятельствах допускает процессуальное правопреемство. Поэтому смерть истца не всегда означает невозможность продолжения начатого им судебного спора.
Что происходит с квартирой после смерти получателя ренты
После смерти получателя ренты обязательство по его пожизненному содержанию прекращается. Это прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 605 ГК РФ. При этом новый собственник не приобретает квартиру заново, поскольку право собственности было зарегистрировано за ним ещё при жизни прежнего владельца.
Для прекращения зарегистрированных обременений необходимо провести соответствующие регистрационные действия. Основанием служат документы, подтверждающие прекращение рентных обязательств, в том числе сведения о смерти получателя ренты.
Если договор предусматривал содержание нескольких граждан, необходимо учитывать права каждого из них и соответствующие условия соглашения. Смерть одного получателя не всегда означает прекращение всех обязательств перед остальными лицами.
Поэтому при оформлении договора с несколькими получателями содержания важно заранее определить объём их прав и порядок исполнения обязательств в случае смерти одного из участников.
На что обратить внимание перед подписанием договора
Договор пожизненного содержания с иждивением рассчитан на отношения, которые могут продолжаться много лет. За это время способны измениться состояние здоровья получателя ренты, финансовые возможности плательщика, семейные обстоятельства и стоимость необходимых услуг.
Наиболее уязвимыми оказываются соглашения с неопределёнными условиями. Если в договоре не указано, какие именно продукты необходимо покупать, кто оплачивает лечение, как организуется уход при тяжёлой болезни и каким образом подтверждается исполнение обязательств, стороны рискуют столкнуться с серьёзными разногласиями.
Особое внимание следует уделить условиям пожизненного проживания, порядку пользования квартирой, возможности замены услуг денежными выплатами, объёму ежемесячного содержания и действиям сторон при возникновении конфликтов.
Плательщик ренты также должен объективно оценить свои возможности. Получение квартиры не означает, что его расходы ограничатся несколькими годами помощи. Обязательства могут продолжаться десятилетиями, а при ухудшении здоровья получателя потребность в уходе способна существенно возрасти.
Поэтому заключать договор только ради приобретения недвижимости, не представляя будущего объёма обязанностей, опасно для обеих сторон. Грамотно составленное соглашение должно учитывать не только сегодняшнюю ситуацию, но и возможные изменения в дальнейшем.
Подводя итог
Договор пожизненного содержания с иждивением позволяет собственнику передать квартиру другому человеку в обмен на юридически закреплённые обязательства по обеспечению его потребностей до конца жизни. При этом право собственности переходит после государственной регистрации, а не после смерти получателя ренты.
Такая сделка требует обязательного нотариального удостоверения и внимательного согласования условий. Закон предусматривает гарантии для получателя содержания, включая ограничения на распоряжение недвижимостью и возможность потребовать её возврата при существенном нарушении обязательств.
Однако эффективность этих гарантий во многом зависит от содержания самого договора. Чем подробнее определены обязанности плательщика, права на проживание, стоимость услуг и порядок их предоставления, тем меньше вероятность последующих конфликтов.
Перед заключением подобной сделки разумно получить независимую правовую оценку её условий, особенно если квартира является единственным жильём собственника. За разбором документов и правовых рисков можно обратиться за
юридической консультацией в «Говорит Нотарь».
