Расчеты — один из самых рискованных этапов покупки квартиры. Покупателю важно не отдать несколько миллионов рублей до того, как недвижимость действительно перейдет к нему, а продавцу — не зарегистрировать переход права и затем выяснить, что получить деньги невозможно. Именно поэтому простая схема «подписали договор — покупатель перевел всю сумму продавцу» подходит далеко не для каждой сделки.
На практике при покупке жилья используют несколько способов расчетов. Среди наиболее распространенных — банковский аккредитив, расчеты через нотариуса и передача наличных. Юридически все они допустимы, однако отличаются моментом передачи денег, порядком подтверждения исполнения сделки и рисками для сторон. При выборе способа расчета важно заранее определить главное условие: что именно должно произойти, прежде чем продавец получит деньги.
Как работает аккредитив при покупке квартиры
Аккредитив позволяет не переводить деньги продавцу напрямую до выполнения заранее определенных условий. Покупатель поручает банку открыть аккредитив на необходимую сумму, а банк обязуется выплатить деньги продавцу после представления документов, предусмотренных условиями аккредитива. Такой механизм прямо предусмотрен статьей 867 Гражданского кодекса РФ.
В сделках с недвижимостью условием выплаты обычно становится подтверждение государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Например, стороны подписывают договор на квартиру стоимостью 15 млн рублей. Покупатель размещает деньги на аккредитиве, Росреестр регистрирует его собственником, после чего банк проверяет предусмотренные условиями документы и перечисляет средства продавцу.
Таким образом, продавец не получает деньги только на основании подписанного договора, а покупатель не передает их непосредственно продавцу до наступления согласованного события. При покрытом аккредитиве необходимая сумма резервируется на срок его действия, поэтому покупатель уже не может свободно распорядиться этими деньгами как обычным остатком на счете.
Какие условия аккредитива нужно прописать особенно внимательно
Сам по себе аккредитив не делает сделку автоматически безопасной. Банк действует по тем условиям, которые были установлены при его открытии, поэтому ошибка в формулировках может создать проблему уже после регистрации недвижимости.
Нужно определить срок действия аккредитива, точный размер платежа, получателя денег и перечень документов, после предъявления которых банк обязан произвести выплату. Если стороны хотят, чтобы продавец получил деньги только после регистрации права покупателя, это условие должно быть сформулировано однозначно. В сложных сделках можно предусматривать и дополнительные документы, однако чрезмерно сложный перечень способен, наоборот, затруднить получение денег продавцом.
Отдельное значение имеет вид аккредитива. По общему правилу аккредитив считается безотзывным, если в его условиях не предусмотрено иное. Безотзывный аккредитив нельзя просто отменить по желанию покупателя без необходимого согласия получателя средств, тогда как отзывный допускает изменение или отмену банком по поручению плательщика. Для продавца эта разница принципиальна.
До открытия аккредитива желательно проверить сам объект и документы продавца. Общий порядок такой проверки мы подробно разбирали в материале
«Как проверить квартиру перед покупкой: документы, собственники и риски».
Что происходит, если Росреестр приостановил регистрацию
Срок аккредитива должен учитывать возможную приостановку государственной регистрации. Если открыть его практически впритык к предполагаемой дате завершения сделки, стороны могут столкнуться с ситуацией, когда Росреестр запросил дополнительные документы, а срок банковского инструмента уже заканчивается.
Поэтому еще при открытии аккредитива необходимо узнать в банке порядок его продления, изменения условий и возврата денег покупателю, если переход права вообще не состоится. При прекращении аккредитива неиспользованная сумма возвращается в установленном порядке.
Особенно внимательно срок следует рассчитывать при альтернативных сделках, продаже квартиры с ипотекой, участии органов опеки, доверенности или необходимости одновременно регистрировать несколько переходов права. Здесь расчетная схема может зависеть уже не от одной записи в ЕГРН.
Как проходят расчеты через нотариуса
При нотариальной сделке стороны могут использовать нотариуса не только для проверки и удостоверения договора, но и для расчетов. Денежные средства размещаются на специальном публичном депозитном счете, а продавцу перечисляются после наступления условий, заранее определенных сторонами.
В законодательстве существуют близкие, но юридически разные конструкции — внесение денег в депозит нотариуса и депонирование средств нотариусом. Для расчетов по сделке статья 88.1 Основ законодательства о нотариате позволяет сторонам обратиться с совместным заявлением и определить, кому, когда и при каких условиях нотариус должен передать деньги. Если сама сделка удостоверяется нотариально и уже предусматривает такой механизм расчетов, заявление на депонирование денежных средств может подать покупатель.
Например, договор предусматривает, что продавец получает 10 млн рублей после регистрации перехода права собственности к покупателю. Деньги поступают на публичный депозитный счет нотариуса, затем нотариус проверяет наступление предусмотренного условия и дает распоряжение банку перечислить средства продавцу. До этого момента деньги не находятся в распоряжении самого продавца.
Деньги на счете нотариуса — это не его собственные деньги
Публичный депозитный счет имеет специальный правовой режим. Он открывается нотариусу именно для хранения и передачи средств другим лицам, а не для ведения его собственной деятельности. Более того, такие счета нотариус может открывать только в российских банках с собственным капиталом не менее 20 млрд рублей.
Это позволяет отделить деньги участников сделки от личных денежных средств нотариуса. Продавец получает право на них после наступления предусмотренных сторонами условий, а соответствующее перечисление производится банком по распоряжению нотариуса.
Для нотариально удостоверяемых сделок такой способ особенно удобен тем, что проверка договора, передача документов на государственную регистрацию и расчет могут быть объединены в одной процедуре. Сторонам не приходится отдельно согласовывать сложную банковскую конструкцию и затем подтверждать нотариусу, каким образом произведена оплата.
Сколько стоит расчет через нотариуса
Федеральный тариф зависит от того, в какой именно конструкции используются денежные средства. Если нотариус, удостоверивший сделку, принимает деньги в депозит для исполнения обязательств по этой сделке, федеральный тариф составляет 1 500 рублей. Такой же федеральный тариф установлен для депонирования денежных средств по нотариально удостоверенной сделке на основании статьи 88.1 Основ законодательства о нотариате.
При этом необходимо учитывать, что общая стоимость нотариального оформления может включать и другие платежи, связанные с удостоверением самой сделки и иными нотариальными действиями. Поэтому итоговую сумму следует уточнять применительно к конкретному договору и региону.
Если договор купли-продажи и без того требует обязательной нотариальной формы — например, в предусмотренных законом сделках с недвижимостью несовершеннолетнего собственника, — использование нотариального механизма расчетов может оказаться особенно логичным, поскольку стороны уже обращаются к нотариусу для оформления договора.
Можно ли передать деньги наличными
Если квартиру покупают друг у друга обычные граждане и расчет не связан с их предпринимательской деятельностью, Гражданский кодекс позволяет рассчитываться наличными без ограничения суммы. То есть сама по себе передача продавцу, например, 10 или 20 млн рублей наличными между двумя физическими лицами не запрещена законом.
Но юридическая допустимость не означает, что такой способ удобен с точки зрения безопасности. Необходимо пересчитать деньги, проверить подлинность купюр, организовать место передачи крупной суммы и одновременно получить надежное доказательство того, что продавец действительно принял деньги именно в счет оплаты конкретной квартиры.
Кроме того, возникает главный вопрос последовательности действий. Если наличные передаются до государственной регистрации, покупатель рискует уже расстаться со всей суммой, но еще не получить право собственности. Если передавать деньги только после регистрации, аналогичный риск возникает у продавца: квартира уже зарегистрирована на другого человека, а деньги ему еще предстоит получить.
Зачем нужна расписка при наличном расчете
При передаче наличных продавец должен подтвердить получение денег. Для этого обычно оформляется расписка, из которой должно быть понятно, кто получил деньги, от кого, в какой сумме и в счет какого обязательства. В сделке с квартирой необходимо связать расписку с конкретным договором и объектом недвижимости.
Лучше, когда продавец собственноручно подтверждает получение полной суммы или ее конкретной части. Если договор предусматривает несколько платежей, документы должны позволять установить, какая сумма уже передана и какой остаток еще должен быть выплачен.
Одна из опасных ситуаций возникает, когда в договоре указано, что расчеты между сторонами уже полностью произведены, хотя фактически покупатель собирается передать деньги позже. Подписывать формулировку о получении всей цены до реальной передачи средств продавцу не следует: в будущем сам договор может использоваться как доказательство исполнения обязательства.
Стоит ли проверять наличные в банке
При крупных расчетах стороны нередко проводят передачу в банке с пересчетом и проверкой купюр. Это снижает риски получения поддельных денег и ошибок при подсчете, однако не устраняет основной юридический вопрос: когда именно продавец получает сумму по отношению к моменту государственной регистрации.
Поэтому банковская проверка наличных решает скорее техническую проблему, но не заменяет механизм условного расчета. Аккредитив или расчеты через нотариуса позволяют заранее связать получение продавцом денег с определенным юридическим событием, тогда как при передаче наличных стороны сами выбирают, кто первым принимает на себя риск.
Что делать, если квартира продается по доверенности
Передача денег представителю продавца требует отдельной проверки. Из текста доверенности должно быть понятно не только право представителя подписать договор купли-продажи, но и его полномочия по получению денег, если расчет предполагается именно через него.
Нельзя автоматически считать, что право «продать квартиру» всегда означает возможность забрать всю ее стоимость наличными или изменить ранее согласованный способ расчетов. Покупателю необходимо изучить текст доверенности и проверить, продолжает ли она действовать на момент сделки.
Подробнее такие ситуации мы разбирали в материале
«Покупка квартиры по доверенности: какие риски и что проверить перед сделкой».
А если после оплаты сделку оспорят
Ни аккредитив, ни депозит нотариуса сами по себе не гарантируют, что договор никогда не будет оспорен. Эти инструменты прежде всего делают безопаснее момент расчетов: продавец не получает деньги раньше установленного события, а покупатель не обязан перечислять их непосредственно второй стороне до выполнения условий.
Юридическую историю квартиры необходимо проверять отдельно. Наследственные споры, права супруга, несовершеннолетние собственники, банкротство продавца, поддельные документы или полномочия представителя могут влиять на устойчивость самой сделки независимо от выбранного способа оплаты.
Поэтому способ расчетов должен быть последним элементом проверки, а не заменой проверки недвижимости. Отдельно имеет смысл изучить
собственника квартиры и проверить
ипотеку, аресты и запреты регистрационных действий.
Аккредитив или депозит нотариуса: что выбрать
Для обычной сделки между двумя физическими лицами, которая не требует нотариального удостоверения, аккредитив часто оказывается удобным вариантом: банк удерживает деньги и перечисляет их после выполнения согласованных условий. Главное — правильно определить документы для раскрытия аккредитива, его срок и порядок действий при приостановке или отказе Росреестра.
Если договор удостоверяется нотариально, расчет через публичный депозитный счет нотариуса позволяет связать в одной процедуре проверку сделки, регистрацию права и передачу денег продавцу. Стороны заранее определяют условия перечисления, а нотариус контролирует их наступление. Закон прямо позволяет использовать такой механизм для исполнения обязательств по сделке.
Наличные остаются законным вариантом, однако требуют больше действий непосредственно от сторон и создают дополнительные риски хранения, транспортировки, пересчета и доказывания передачи денег. Чем выше цена квартиры и сложнее структура сделки, тем меньше причин строить расчет исключительно на передаче пачки наличных из рук в руки.
Что прописать в договоре купли-продажи
Независимо от выбранного механизма договор должен ясно отвечать на несколько вопросов: сколько стоит квартира, какая часть цены уже уплачена, где находятся оставшиеся деньги, при каком условии продавец их получает и что происходит, если государственная регистрация не состоится.
При аккредитиве желательно согласовать банк, сумму, срок и ключевое условие раскрытия. При расчетах через нотариуса — условия перечисления денег продавцу. При наличной оплате — момент передачи средств и порядок документального подтверждения.
Не стоит оставлять эти вопросы на устную договоренность после подписания договора. Особенно это касается ситуаций, когда уже внесен задаток или аванс, часть стоимости оплачивается ипотечными средствами либо квартира одновременно участвует в цепочке из нескольких сделок.
Если схема включает несколько собственников, альтернативную покупку, ипотеку, доверенность или спор о том, кому именно должны быть перечислены деньги, условия расчетов лучше проверить до подписания договора. В сложной ситуации можно обратиться за
юридической помощью, чтобы механизм передачи денег соответствовал самой структуре сделки.
Вывод
Безопасный расчет при покупке квартиры строится вокруг простого принципа: деньги должны переходить продавцу тогда, когда выполнены заранее согласованные юридические условия. Аккредитив передает контроль над выплатой банку, нотариальное депонирование — нотариусу, а при наличных стороны фактически контролируют расчеты самостоятельно.
Поэтому выбирать способ только по стоимости комиссии не стоит. При покупке недвижимости на несколько миллионов рублей гораздо важнее заранее определить последовательность действий и исключить ситуацию, в которой одна сторона уже полностью исполнила свою часть сделки, а встречное обязательство второй стороны еще ничем не обеспечено.
