Покупая квартиру в браке, супруги могут оформить право по-разному: оставить законный режим совместной собственности, заранее определить конкретные доли либо установить, что недвижимость принадлежит только одному из них. Эти варианты отличаются не только записью в ЕГРН. От выбранного режима зависит, кому принадлежит квартира, как ею можно распоряжаться, что произойдет при разводе и какая часть недвижимости впоследствии войдет в наследство.
По общему правилу действует наиболее простой вариант: имущество, приобретенное супругами в период брака за общие средства, является их совместной собственностью. Причем не имеет решающего значения, кто заработал больше денег и на чье имя зарегистрирована квартира. Статья 34 Семейного кодекса прямо относит приобретенные за счет общих доходов недвижимые вещи к общему имуществу супругов независимо от того, на имя кого из них они оформлены.
Что значит совместная собственность супругов
Совместная собственность означает, что конкретные доли мужа и жены заранее не определены. Нельзя говорить, что каждому автоматически принадлежит именно зарегистрированная в ЕГРН 1/2 доля: до определения долей квартира принадлежит супругам совместно как единый объект.
Если квартира куплена после заключения брака за общие деньги, законный режим возникает автоматически, если супруги не установили иное брачным договором. Поэтому специально подписывать соглашение о совместной собственности обычно не требуется. Именно совместная собственность является законным режимом имущества супругов.
Например, супруги покупают квартиру за 15 млн рублей, причем договор купли-продажи заключает муж и в ЕГРН собственником указан только он. Если квартира оплачена общими доходами семьи и брачного договора нет, сама по себе такая регистрация не превращает недвижимость в его личную собственность. Росреестр также разъяснял, что запись о праве одного супруга не отменяет законный режим общей собственности супругов.
Если квартира записана только на мужа или жену
Это один из наиболее частых источников заблуждений. Запись в ЕГРН показывает титульного собственника, однако семейное законодательство дополнительно определяет имущественные права второго супруга. Поэтому формула «квартира записана на меня — значит, она только моя» в отношении приобретенного в браке жилья зачастую неверна.
При разделе имущества суд прежде всего выясняет, когда была приобретена недвижимость, за какие деньги она оплачена и существовал ли между супругами брачный договор или другое надлежаще оформленное соглашение. Если использовались общие средства семьи, право на общее имущество имеет и супруг, который в это время не работал, например занимался домашним хозяйством или детьми.
Оформление недвижимости на одного человека может быть удобным технически, но оно не решает вопрос о режиме собственности. Это особенно важно учитывать перед продажей: для распоряжения общей недвижимостью одним супругом законодательство предусматривает нотариально удостоверенное согласие второго супруга. consultant.ru Подробнее этот вопрос мы разбирали в материале
«Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры».
Чем долевая собственность отличается от совместной
При долевой собственности размер права каждого владельца определен заранее. Например, мужу принадлежит 1/2 квартиры и жене 1/2 либо одному супругу — 3/4, а второму — 1/4. Каждая такая доля является самостоятельным объектом права, сведения о ней отражаются в ЕГРН.
У совместной собственности дробления на доли до их определения нет. При возможном разделе имущества отправной точкой обычно является равенство долей супругов, если договором между ними не предусмотрено иное, однако само совместное право до раздела не представляет собой две зарегистрированные половины.
Именно поэтому выбор между совместной и долевой собственностью имеет практическое значение. Если супруги заранее хотят закрепить, что один вложил 70% стоимости квартиры, а другой 30%, оставлять объект просто в обычном режиме совместной собственности может быть неудобно. Такие договоренности лучше юридически оформить еще до возникновения конфликта.
Можно ли сразу купить квартиру по 1/2 на каждого
Можно, однако супругам необходимо учитывать специальное требование к форме такой договоренности. Простого указания в обычном договоре купли-продажи, что муж получает 1/2, а жена другую 1/2, недостаточно рассматривать как обычную техническую запись, поскольку таким образом супруги фактически изменяют установленный законом режим совместной собственности.
Верховный суд отдельно обращал внимание, что режим совместного имущества супругов может быть изменен посредством надлежаще оформленного соглашения. После изменений законодательства соглашение о разделе общего имущества требует нотариального удостоверения. В обзоре практики 2024 года Верховный суд рассмотрел ситуацию, когда супруги указали при покупке доли 9/10 и 1/10, и подчеркнул значение обязательной нотариальной формы при изменении режима совместной собственности.
На практике супруги могут заранее заключить брачный договор и установить в нем режим долевой собственности на приобретаемую квартиру. Другой вариант — оформить сам договор приобретения с определением долей в нотариальной форме, если он одновременно содержит соглашение супругов об изменении режима имущества. Правильную конструкцию лучше определить до подачи документов на регистрацию, а не пытаться исправлять режим собственности уже после покупки.
Обязательно ли доли должны быть равными
Нет. Если супруги договорным способом устанавливают долевую собственность, они вправе определить разные доли. Например, одному может принадлежать 2/3, а другому 1/3 квартиры. Брачный договор позволяет установить совместную, долевую или раздельную собственность как на все имущество супругов, так и на конкретный объект или имущество, которое будет приобретено в будущем.
Причины такого распределения могут быть разными: один супруг вкладывает в покупку существенную сумму, принадлежавшую ему до брака, родители одного из супругов дают деньги именно своему ребенку либо супруги изначально хотят разделить имущественные риски. Само объяснение мотива нотариусу не превращает доли в обязательное соотношение — главное, чтобы договоренность соответствовала закону и не ставила одного из супругов в крайне неблагоприятное положение.
Брачный договор оформляется письменно и обязательно удостоверяется нотариусом. Его можно заключить как до регистрации брака, так и в любой момент после свадьбы, причем договор может регулировать не только уже существующее, но и будущее имущество супругов.
Можно ли сделать квартиру личной собственностью одного супруга
Да, но одной регистрации квартиры только на мужа или жену для этого недостаточно. Если жилье приобретается во время брака за общие доходы семьи, оно по общему правилу остается совместным независимо от фамилии собственника в ЕГРН.
Надежный способ заранее установить личный режим такой квартиры — брачный договор. В нем супруги могут определить, что конкретная недвижимость либо имущество, которое один из них приобретет в будущем, будет принадлежать ему единолично. Семейный кодекс прямо позволяет устанавливать режим раздельной собственности супругов.
Например, муж и жена решили, что приобретаемая квартира полностью становится собственностью жены, хотя расчеты происходят в период брака. Если они хотят отступить от общего законного режима и исключить будущий спор о разделе, соответствующее условие необходимо оформить надлежащим образом, а не ограничиваться записью в договоре купли-продажи только имени жены.
Когда квартира и без брачного договора может быть личной
Не все имущество, появившееся у человека после свадьбы, становится совместным. Квартира, принадлежавшая супругу до брака, остается его личной собственностью. Аналогичный режим действует для имущества, которое он получил во время брака в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке.
Личной может оказаться и квартира, которую человек купил во время брака полностью на собственные средства, принадлежавшие ему лично. Верховный суд указывал, что юридически важно не только время покупки, но и источник денег: имущество, приобретенное в браке на личные средства одного из супругов, не обязательно входит в совместную собственность.
Например, до брака у женщины была квартира. После свадьбы она продала ее за 8 млн рублей и на эти же деньги приобрела другое жилье. Сам факт покупки новой квартиры уже во время брака не означает автоматически, что половина объекта стала собственностью мужа. Однако в случае спора придется подтвердить происхождение средств и их связь с новой покупкой.
Почему важно доказать происхождение личных денег
Если один супруг утверждает, что квартира является только его собственностью, поскольку была куплена на подаренные, унаследованные или добрачные деньги, значение приобретает доказательная база. Чем больше операций происходило между получением личных средств и покупкой недвижимости, тем сложнее может быть восстановить их движение спустя несколько лет.
Поэтому при подобных покупках разумно сохранять договор продажи добрачной недвижимости, договор дарения денег, свидетельство о праве на наследство, банковские выписки и документы о расчетах с продавцом новой квартиры. Желательно, чтобы движение денег можно было проследить по счетам, а не только подтвердить устными объяснениями родственников.
Верховный суд рассматривал, например, спор, где часть стоимости квартиры была оплачена деньгами, подаренными одному супругу, а часть — общими средствами. Суд указал, что происхождение личной части финансирования нельзя игнорировать при определении прав супругов на объект.
А если часть денег личная, а часть общая
Это один из наиболее сложных вариантов. Допустим, квартира стоит 12 млн рублей: 5 млн жена получила от продажи принадлежавшего ей до брака жилья, а еще 7 млн супруги накопили совместно. Нельзя автоматически исходить ни из того, что вся квартира стала личной собственностью жены, ни из того, что весь объект безусловно должен делиться пополам без учета происхождения денег.
Судебная практика допускает учет личного вклада при определении имущественных прав супругов. Однако если супруги заранее знают структуру финансирования, безопаснее не оставлять будущий вопрос на судебное доказывание, а определить режим квартиры брачным договором и отразить экономический смысл договоренности в документах.
Например, можно заранее установить доли с учетом личного вклада либо предусмотреть, что конкретный объект принадлежит одному супругу, а другой получает права на другое имущество. Это особенно полезно при продаже добрачной недвижимости, крупных подарках родителей и использовании наследственных денег.
Можно ли изменить режим уже купленной квартиры
Да. Если квартира первоначально была совместной, супруги не обязаны сохранять такой режим навсегда. Они могут определить принадлежность имущества брачным договором либо разделить уже приобретенную недвижимость по нотариальному соглашению.
Семейный кодекс разрешает раздел общего имущества как после развода, так и непосредственно во время брака. Соглашение о разделе совместно нажитого имущества обязательно удостоверяется нотариально.
Например, супруги несколько лет владели общей квартирой, а затем решили зарегистрировать по 1/2 каждому. Для изменения совместного режима потребуется юридически оформить определение долей и затем зарегистрировать возникшие права в ЕГРН. Простого заявления между супругами или устной договоренности недостаточно. Росреестр также указывал, что соглашение об определении долей в совместной собственности супругов по существу является соглашением о разделе и требует нотариального удостоверения.
Подробнее разницу между двумя основными способами изменения режима имущества мы разбирали в материале
«Как разделить имущество супругов без суда: соглашение или брачный договор».
Что произойдет с совместной квартирой при разводе
Сам развод автоматически не превращает совместную квартиру в объект с двумя долями по 1/2. Если супруги не разделили имущество, режим совместной собственности сам по себе не исчезает только из-за расторжения брака. Для определения конкретных долей необходимо соглашение либо судебное решение.
При разделе действует общее правило о равенстве долей супругов, если договором между ними не предусмотрено иное. Однако закон и судебная практика предусматривают ситуации, в которых вопрос может решаться сложнее, поэтому схема «развод = каждому автоматически половина любой квартиры» слишком упрощена.
Если же долевая собственность была надлежащим образом установлена заранее, необходимость заново определять размеры долей по общему правилу отпадает: в ЕГРН уже зафиксировано, какая часть объекта принадлежит каждому человеку.
Что происходит с личной квартирой при разводе
Если квартира действительно является личной собственностью одного супруга, при обычном разделе совместно нажитого имущества она не делится. Это относится, например, к недвижимости, принадлежавшей человеку до брака либо полученной им в наследство или дар.
Однако существует важное исключение. Личное имущество одного супруга может быть признано судом совместным, если в период брака за счет общего имущества супругов, имущества другого супруга или его труда были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость объекта. Семейный кодекс в качестве примеров называет капитальный ремонт, реконструкцию и переоборудование.
Речь идет не о любом ремонте или покупке новой мебели. Необходимо установить значительное увеличение стоимости имущества и связь этого результата с общими вложениями или вкладом другого супруга.
Что меняется, если используется материнский капитал
Квартира с использованием средств материнского капитала требует отдельного подхода. Здесь нельзя просто решить, что вся недвижимость будет личной собственностью одного из супругов, поскольку использование маткапитала связано с имущественными правами детей.
Жилье, приобретаемое с использованием таких средств, должно оформляться с учетом долей владельца сертификата, его супруга и детей. При этом материнский капитал имеет специальное целевое назначение и не рассматривается как обычные совместные деньги супругов, которые можно свободно распределить между мужем и женой.
Если часть стоимости жилья оплачена маткапиталом, а остальная — общими средствами супругов, структура права может быть сложнее обычных 1/2 на мужа и жену. Именно поэтому такую квартиру не стоит оформлять по шаблону, не учитывая источник финансирования и обязательные права детей.
Что выбрать при ипотеке
Ипотека сама по себе не отменяет режим совместного имущества супругов. Если квартира куплена в браке за общие средства и кредит погашается семейными доходами, то регистрация объекта только на заемщика не делает жилье исключительно его собственностью.
При этом банк может предъявлять собственные требования к заемщикам и оформлению прав на объект. Если супруги хотят установить неравные доли или раздельную собственность, этот вопрос желательно согласовать одновременно и с банком, и с нотариусом до заключения сделки. Брачный договор нередко используется именно в ипотечных отношениях, когда супруги хотят заранее определить, кому принадлежит квартира и кто несет соответствующие имущественные обязательства.
Отдельно необходимо различать право собственности и кредитный долг. Условие о том, что квартира принадлежит одному супругу, само по себе не всегда решает отношения с банком: изменение обязанностей заемщика возможно только с учетом кредитного договора и позиции кредитора.
Совместная или долевая собственность — что проще при дальнейшей продаже
У обоих вариантов есть особенности. При совместной собственности права супругов на квартиру не раздроблены на отдельные доли, однако при распоряжении общей недвижимостью необходимо учитывать согласие второго супруга. Если продавцом выступает один из них, для такой сделки по общему правилу требуется нотариально удостоверенное согласие другого.
При долевой собственности каждый супруг является владельцем конкретной доли. Это делает распределение имущества более очевидным, но распоряжение отдельной долей подчиняется правилам долевой собственности и может потребовать соблюдения дополнительных процедур.
Поэтому оформлять доли только ради того, чтобы «потом было проще продать», не всегда имеет смысл. Выбор режима лучше связывать с тем, кому экономически принадлежит недвижимость и хотят ли супруги заранее определить свои имущественные права.
Какой вариант выбрать при покупке квартиры
Если квартиру оплачивают общими средствами и супругов устраивает принцип равенства, чаще всего специального изменения режима не требуется: работает обычная совместная собственность. При этом квартира будет общей даже тогда, когда договор заключает и в ЕГРН указывается только один супруг.
Если супруги заранее хотят определить конкретные доли, особенно неравные, такую договоренность необходимо оформить в предусмотренной законом форме. Для будущего имущества удобным инструментом может стать нотариальный брачный договор, который позволяет установить долевой режим еще до покупки квартиры.
Если же квартира должна принадлежать исключительно одному супругу несмотря на покупку в период брака, полагаться только на запись в ЕГРН рискованно. При использовании общих денег раздельный режим лучше закрепить брачным договором, а при покупке исключительно за личные средства — сохранить документы, позволяющие в будущем доказать их происхождение.
Когда в сделке одновременно используются общие деньги, добрачные накопления, подарки родителей, средства от продажи наследственного имущества, ипотека или материнский капитал, ситуация становится особенно чувствительной к формулировкам документов. До подписания договора можно обратиться за
юридической помощью, чтобы режим собственности был определен до регистрации квартиры, а не в ходе последующего семейного спора.
Вывод
Запись одного супруга в ЕГРН не означает автоматически, что квартира принадлежит только ему: если недвижимость приобретена в браке за общие деньги, по общему правилу она является совместной. Для установления долей или личной собственности одного из супругов необходимо учитывать происхождение денег и при необходимости изменить законный режим нотариально оформленным соглашением или брачным договором.
Поэтому оптимальную форму собственности стоит выбирать до покупки квартиры. Совместная собственность подходит, когда супругов устраивает общий законный режим, долевая позволяет заранее определить конкретные части каждого, а личная собственность требует либо предусмотренного законом личного источника приобретения, либо надлежащим образом оформленного договорного режима.
