Продажа квартиры сама по себе не означает, что собственнику обязательно придется платить налог. В одних случаях доход от сделки полностью освобождается от НДФЛ, в других налог можно существенно уменьшить за счет расходов на приобретение жилья или имущественного вычета. Значение имеют срок владения квартирой, способ ее приобретения и размер полученного дохода.
Разбираемся, в каких случаях в 2026 году после продажи квартиры возникает НДФЛ и как правильно его рассчитать.
Когда налог с продажи квартиры платить не нужно
Главное значение имеет минимальный срок владения недвижимостью. Если к моменту продажи он истек, полученный доход освобождается от НДФЛ. Декларировать такой доход также не требуется.
По общему правилу минимальный срок владения квартирой составляет пять лет.
Однако в ряде случаев он сокращается до трех лет. В частности, трехлетний срок применяется, если право собственности получено:
— в порядке наследования;
— по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
— в результате приватизации;
— в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Трехлетний срок также применяется при продаже единственного жилья при соблюдении установленных законом условий.
Поэтому квартира, например, купленная в обычном порядке четыре года назад, по общему правилу еще не прошла минимальный пятилетний срок. А квартиру, полученную по наследству, можно продать без НДФЛ после истечения трехлетнего срока владения.
При этом способ определения начала срока владения тоже может различаться. Например, для унаследованной недвижимости он исчисляется со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства о праве на наследство. Для квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, действуют отдельные правила определения начала срока.
Что считается единственным жильем
Для единственного жилья минимальный срок владения составляет три года. При определении этого условия учитывается наличие у налогоплательщика другого жилого помещения или доли в нем.
При этом закон предусматривает специальное исключение: жилье может признаваться единственным и в ситуации, когда новое жилое помещение приобретено не более чем за 90 календарных дней до государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье.
Поэтому сам факт наличия второй квартиры в момент сделки еще не всегда означает, что воспользоваться трехлетним сроком невозможно.
Если квартира находилась в собственности меньше минимального срока
В этом случае необходимо определить налогооблагаемый доход.
С 2025 года для доходов от продажи имущества действует двухступенчатая шкала НДФЛ:
13% — с налоговой базы в пределах 2,4 млн рублей;
15% — с части налоговой базы, превышающей 2,4 млн рублей.
Важно, что 15% не начисляются на всю сумму, если налоговая база превысила 2,4 млн рублей. Повышенная ставка применяется только к превышению.
Например, если после применения предусмотренных законом расходов или вычетов налоговая база составила 3 млн рублей, налог рассчитывается следующим образом:
2,4 млн × 13% = 312 000 рублей;
600 000 × 15% = 90 000 рублей.
Итого НДФЛ составит 402 000 рублей.
Налог считают не обязательно со всей стоимости квартиры
Цена квартиры в договоре и сумма, с которой в конечном итоге придется заплатить НДФЛ, — не одно и то же.
Налогоплательщик может выбрать один из двух основных способов уменьшения облагаемого дохода.
Первый — уменьшить доход от продажи на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этой недвижимости.
Например, квартира была приобретена за 8 млн рублей, а затем продана за 10 млн. При наличии подтверждающих документов доход может быть уменьшен на расходы по приобретению, и для расчета налога останется 2 млн рублей.
Второй вариант — воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Для продажи квартиры, жилого дома, комнаты, садового дома, земельного участка и долей в таком имуществе максимальный размер такого вычета составляет 1 млн рублей за налоговый период.
Одновременно уменьшить доход и на расходы по приобретению, и еще на фиксированный вычет в 1 млн рублей нельзя. Необходимо выбрать применимый и более выгодный вариант.
А если квартиру продали дешевле, чем купили
Если подтвержденные расходы на приобретение квартиры равны доходу от ее продажи или превышают его, налоговая база после учета расходов может оказаться равной нулю.
Но здесь необходимо учитывать еще одно правило — кадастровую стоимость недвижимости.
Если указанная в договоре цена окажется ниже установленной законом величины, рассчитанной исходя из кадастровой стоимости объекта, для целей НДФЛ доход может определяться не по цене договора.
По общему правилу ориентиром служит 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. При этом законодательством субъекта РФ коэффициент может быть изменен в предусмотренных Налоговым кодексом пределах.
Поэтому искусственное занижение стоимости квартиры в договоре само по себе не позволяет соответствующим образом уменьшить налог.
Особое освобождение для семей с двумя и более детьми
Для семей с двумя и более детьми предусмотрено отдельное основание освобождения от НДФЛ при продаже жилья — независимо от того, сколько времени оно находилось в собственности.
Для применения льготы необходимо одновременно выполнить установленные Налоговым кодексом условия. В частности, учитываются возраст детей, приобретение другого жилья в установленный срок, соотношение площади или кадастровой стоимости проданного и приобретенного жилья, кадастровая стоимость продаваемого объекта и наличие у членов семьи другого жилья.
С 2026 года правила этой льготы были уточнены. В частности, она распространяется на семьи с детьми, признанными судом недееспособными, независимо от их возраста, а возраст детей определяется по новым правилам, привязанным к моменту государственной регистрации перехода права собственности.
Поэтому право конкретной семьи на освобождение лучше проверять по всем предусмотренным законом условиям, а не только по количеству детей.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ
Если квартира находилась в собственности не меньше минимального срока и доход от ее продажи освобожден от НДФЛ, подавать декларацию только из-за такой продажи не требуется.
Если минимальный срок не истек и освобождение не применяется, в общем случае доход необходимо задекларировать.
Декларация 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а рассчитанный по декларации налог уплачивается не позднее 15 июля.
Таким образом, если квартира будет продана в 2026 году и возникнет обязанность декларирования, декларационная кампания по этому доходу придется уже на 2027 год.
При этом Налоговый кодекс предусматривает случаи, когда доход от продажи имущества, находившегося в собственности меньше минимального срока, можно не указывать в декларации. В частности, это возможно, когда соответствующий доход не превышает установленный размер имущественного вычета.
Что проверить перед продажей квартиры
До заключения сделки имеет смысл заранее определить дату начала срока владения и понять, какой именно минимальный срок применяется — три или пять лет. Если срок еще не истек, следует проверить документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры, кадастровую стоимость объекта и возможность применения предусмотренных законом льгот.
Разница даже в несколько дней до истечения минимального срока владения в некоторых случаях может означать разницу между полным освобождением от НДФЛ и необходимостью декларировать доход и рассчитывать налог.
Поэтому налоговые последствия продажи недвижимости лучше определить до подписания договора, а не после получения требования или уведомления от налогового органа.
