Перед покупкой квартиры продавец нередко просит внести часть денег заранее, чтобы подтвердить серьезность намерений и снять объект с продажи. На практике такую сумму называют по-разному: авансом, задатком, бронью или просто предоплатой. Однако для покупателя и продавца название имеет принципиальное значение, потому что последствия отказа от сделки у аванса и задатка существенно различаются.
Задаток не просто засчитывается в будущую стоимость квартиры, но и обеспечивает исполнение договоренностей сторон. Если сделка срывается по вине покупателя, правильно оформленный задаток может остаться у продавца, а если виноват продавец — ему придется вернуть полученную сумму в двойном размере. Для обычного аванса таких последствий закон автоматически не предусматривает.
Что такое задаток
Гражданский кодекс определяет задаток как денежную сумму, которую одна сторона передает другой в счет будущих платежей, в доказательство заключения договора и одновременно для обеспечения его исполнения. Все три функции имеют значение: деньги не просто передаются продавцу заранее, а подтверждают существование обязательства и создают для сторон финансовые последствия на случай его нарушения.
При покупке квартиры задаток часто связан с предварительным договором. Покупатель и продавец фиксируют объект, цену, срок заключения основного договора и другие необходимые условия, а внесенная сумма обеспечивает обязанность сторон впоследствии выйти на основную сделку. Закон прямо разрешает обеспечивать задатком обязательство заключить основной договор на условиях предварительного договора.
Например, квартира стоит 12 млн рублей, стороны договорились заключить договор купли-продажи через месяц, а покупатель передал продавцу 300 тыс. рублей в качестве задатка. При состоявшейся сделке эти 300 тыс. не платятся сверх цены квартиры, а засчитываются в ее стоимость.
Что такое аванс
Аванс также представляет собой деньги, которые покупатель передает в счет будущей оплаты квартиры, однако специальной обеспечительной функции задатка у него нет. Если основной договор в итоге не заключается, вопрос возврата аванса решается исходя из условий соглашения и причин прекращения отношений, но само по себе слово «аванс» не дает продавцу права автоматически оставить сумму себе только потому, что покупатель передумал.
Главное практическое отличие проявляется именно при срыве сделки. Для задатка Гражданский кодекс устанавливает специальные последствия в зависимости от того, какая сторона ответственна за неисполнение обязательства. Для аванса правила о двойном возврате или автоматической потере суммы не применяются.
Поэтому фраза риелтора или продавца «внесите 200 тысяч, если передумаете — деньги сгорят» сама по себе еще не превращает платеж в задаток. Необходимо смотреть, какой документ подписали стороны и что именно в нем написано.
Если в договоре непонятно, аванс это или задаток
Закон специально разрешает подобные сомнения в пользу аванса. Если невозможно уверенно установить, что переданная сумма является именно задатком, она считается авансом, пока не доказано обратное. Особенно очевиден такой риск, когда соглашение о задатке вообще не было оформлено письменно.
Поэтому расписка вида «получил 300 000 рублей за квартиру» значительно хуже полноценного соглашения, где прямо указано, что деньги передаются именно как задаток, в счет цены квартиры и в обеспечение конкретного обязательства сторон заключить основной договор. Одного употребления слова «задаток» также может оказаться недостаточно, если из документа невозможно понять, какое обязательство он обеспечивает. Судебная практика знает случаи, когда платеж признавался авансом несмотря на название документа, поскольку обеспечиваемого обязательства фактически не существовало.
Задаток обязательно оформлять письменно
Да. Соглашение о задатке должно иметь письменную форму независимо от размера передаваемой суммы. Это относится и к 20 тыс. рублей, и к нескольким миллионам.
На практике условие о задатке можно включить непосредственно в предварительный договор либо оформить отдельным соглашением, связанным с ним. В документе важно идентифицировать квартиру, продавца и покупателя, указать полную цену объекта, размер задатка, срок основной сделки и обстоятельства, при которых деньги возвращаются, остаются у продавца или выплачиваются покупателю в двойном размере.
Сам предварительный договор тоже должен быть письменным и содержать условия, позволяющие определить объект будущей сделки. В нем указывается срок заключения основного договора; если стороны его вообще не определили, по закону основной договор должен быть заключен в течение года.
Что будет, если покупатель передумал покупать квартиру
Если стороны действительно оформили задаток и основной договор не заключается по причине, за которую отвечает покупатель, задаток остается у продавца. Классический пример — покупатель нашел другую квартиру и просто отказывается выходить на уже согласованную сделку без предусмотренных договором оснований.
Однако нельзя автоматически считать виновным покупателя при любом отказе. Если продавец не представил обещанные документы, выяснились существенные юридические проблемы квартиры или не выполнены прямо предусмотренные предварительным договором условия, сначала необходимо установить, какая сторона действительно ответственна за то, что сделка не состоялась.
Именно поэтому до передачи существенной суммы желательно хотя бы провести первичную проверку недвижимости. О документах, собственниках и основных рисках мы подробно рассказывали в материале
«Как проверить квартиру перед покупкой: документы, собственники и риски».
Что будет, если от продажи отказался продавец
Если неисполнение договора произошло по вине стороны, получившей задаток, она обязана выплатить другой стороне двойную сумму задатка. Например, продавец получил 300 тыс. рублей, а затем нашел покупателя, готового заплатить больше, и отказался заключать ранее согласованный договор. При наличии правильно оформленного задатка покупатель вправе требовать 600 тыс. рублей.
Такой подход применялся и Верховным судом в спорах о предварительных договорах купли-продажи недвижимости. Если денежная сумма действительно была согласована как задаток и обеспечивала обязательство заключить основной договор, отказ продавца может повлечь обязанность вернуть ее в двойном размере.
Кроме того, ГК РФ предусматривает возможность взыскания со стороны, ответственной за неисполнение обязательства, убытков с зачетом суммы задатка, если самим договором не установлено иное. Поэтому последствия конфликта могут не ограничиваться только возвратом двойной суммы.
А если сделка сорвалась не по вине покупателя и не по вине продавца
Если обязательство прекращено до начала исполнения по соглашению сторон либо его невозможно исполнить по обстоятельствам, за которые стороны не отвечают, задаток должен быть возвращен. В такой ситуации правило о его потере или двойном возврате не применяется.
Но на практике именно здесь чаще всего возникают споры. Стороны могут по-разному оценивать причины срыва: покупатель считает, что продавец не подготовил документы, продавец утверждает, что покупатель просто отказался от покупки. Поэтому причины возврата денег лучше заранее подробно прописывать в соглашении, а не рассчитывать только на общую формулировку закона.
Что будет, если покупателю не одобрили ипотеку
Отказ банка в ипотеке — одна из наиболее частых причин, по которым покупка квартиры не доходит до основной сделки. При этом сам по себе отказ банка не означает автоматически, что продавец обязан вернуть задаток или, наоборот, может безусловно оставить его себе.
Решающим становится содержание договора. Если стороны прямо указали, что покупка зависит от получения ипотечного кредита и при отказе банка внесенная сумма возвращается покупателю, механизм понятен заранее. Если такого условия нет, а покупатель безоговорочно обязался приобрести квартиру к определенной дате, отсутствие необходимого финансирования может стать предметом спора о том, кто отвечает за неисполнение обязательства.
Поэтому покупателю, который не располагает всей суммой и рассчитывает на банк, лучше прямо предусмотреть условие об ипотеке: какой срок дается на получение решения, что считается подтверждением отказа банка и возвращается ли платеж в полном размере. Одной устной договоренности с продавцом или риелтором для такой ситуации недостаточно.
Что делать, если после внесения денег обнаружились проблемы с квартирой
До передачи денег покупатель не всегда успевает выяснить всю историю объекта. Уже после аванса или задатка может обнаружиться арест, ипотека, запрет регистрационных действий, судебный спор, права третьих лиц или проблемы с документами продавца.
Само обнаружение обременения не всегда означает невозможность сделки: например, квартиру в ипотеке при соблюдении определенной процедуры продать можно. Однако если продавец при заключении предварительного договора обязался передать объект свободным от определенных прав и не способен выполнить это условие, ситуация уже может влиять на вопрос об ответственности за срыв сделки.
Отдельно о проверке таких ограничений мы рассказывали в материале
«Как проверить квартиру на обременения перед покупкой: ипотека, арест и запрет регистрации». Чем больше информации покупатель получает до внесения денег, тем меньше вероятность спорить впоследствии о возврате нескольких сотен тысяч рублей.
Опасно ли передавать деньги просто по расписке
Расписка полезна как доказательство фактической передачи денег, но она не заменяет нормально составленное соглашение между сторонами. Если в расписке указана только сумма и адрес квартиры, из нее может быть невозможно установить цену будущей сделки, срок ее заключения, обязанности продавца и покупателя и правовой статус самого платежа.
Гораздо безопаснее сначала письменно зафиксировать договоренности, а уже затем подтверждать передачу денег распиской или банковским платежом. В назначении перевода также желательно указывать, на основании какого соглашения перечисляется сумма, чтобы через несколько месяцев сторонам не пришлось доказывать назначение платежа по переписке в мессенджере.
Особенно осторожно стоит действовать, когда квартира продается представителем. Перед передачей задатка или аванса необходимо проверить не только собственника, но и полномочия человека, который принимает деньги. О рисках таких сделок мы рассказывали в материале
«Покупка квартиры по доверенности: какие риски и что проверить перед сделкой».
Можно ли заставить продавца продать квартиру, если он получил задаток
Задаток не означает, что покупатель автоматически становится собственником квартиры. Переход права происходит только после заключения соответствующего договора и государственной регистрации в предусмотренном законом порядке.
Однако если между сторонами заключен надлежащий предварительный договор, закон предусматривает возможность потребовать заключения основного договора через суд при уклонении другой стороны. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.
Поэтому в некоторых ситуациях покупатель может выбирать не только между возвратом денег и требованием двойного задатка. Если конкретная квартира по-прежнему представляет для него интерес, необходимо оценивать содержание предварительного договора и возможность требовать исполнения обязательства в натуре.
Какой вариант безопаснее для покупателя — аванс или задаток
Универсального ответа нет. Аванс обычно создает меньше финансового риска для покупателя на раннем этапе, когда квартира еще проверяется, ипотека окончательно не одобрена или стороны не определились со всеми условиями. Задаток сильнее связывает обе стороны и лучше подходит тогда, когда объект уже проверен, существенные условия согласованы и продавец с покупателем действительно готовы заключить основной договор.
Для продавца задаток также дает больше гарантий серьезности намерений покупателя, но одновременно создает повышенную ответственность самого продавца. Получив задаток, нельзя без последствий отказаться от сделки только потому, что появился более выгодный покупатель.
Поэтому выбор стоит начинать не с вопроса «какую сумму дать продавцу», а с понимания того, на какой стадии находится сделка и какие обстоятельства еще могут помешать покупке. Чем больше нерешенных вопросов — ипотека, документы, согласие супруга, освобождение квартиры, обременения, альтернативная сделка, — тем подробнее они должны быть отражены в письменном соглашении.
Если деньги уже переданы, а продавец и покупатель спорят о том, кто сорвал сделку и должен ли платеж возвращаться в одинарном или двойном размере, значение имеют конкретные формулировки документов и переписка сторон. В такой ситуации можно обратиться за
юридической помощью, чтобы оценить основания для возврата денег до предъявления требований второй стороне.
Что проверить перед передачей задатка или аванса
До оплаты необходимо убедиться, что деньги принимает собственник квартиры либо представитель с соответствующими полномочиями, а сам объект действительно принадлежит продавцу. Желательно проверить ЕГРН, основание возникновения права, обременения и обстоятельства, которые могут потребовать дополнительных согласий или нотариальной формы сделки.
В самом документе стоит четко зафиксировать, является платеж авансом или задатком, его сумму, полную цену квартиры, описание объекта, срок основной сделки и обстоятельства возврата денег. Если покупка зависит от ипотеки, продажи другой квартиры, снятия обременения или выполнения продавцом других действий, эти условия лучше прямо включить в текст.
Главная ошибка — относиться к авансу и задатку как к двум названиям одной и той же предоплаты. Аванс прежде всего является частью будущего платежа, а задаток дополнительно обеспечивает обязательство и может привести к потере денег или их возврату в двойном размере. Именно поэтому содержание подписываемого документа перед покупкой квартиры зачастую важнее самой суммы первоначального платежа.
