Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с рядом рисков. Громом прогремела в прошлом году история с квартирой певицы Ларисы Долиной. Она создала эффект, который теперь заставляет нервничать каждого покупателя. Бывшие владельцы возвращают себе квадратные метры через суд, оставляя добросовестных покупателей и без денег, и без крыши над головой. Безопасность сделки не гарантируют даже идеальные документы. Нотариус Перми Мария Боронина
перечислила потенциальные риски.
Одним из самых популярных сценариев мошенничества стало введение в заблуждение продавца со стороны аферистов. Иногда злая воля действительно имеет место быть, иногда схему с якобы своим обманом претворяет в жизнь сам продавец.
«Существуют признаки, по которым можно определить «ведомого» продавца. Например, он согласен на сделку с серьёзным дисконтом, чтобы быстрее заключить договор. При этом не может объяснить, почему продаёт квартиру и где собирается жить после этого. Жертву мошенников зачастую не волнуют подробности сделки, поскольку продавец уверен, что подписывает фиктивный договор и всё не по-настоящему», - отмечает Боронина.
На самом деле, в случае реального воздействия мошенников существует много так называемых «красных флагов», сигнализирующих о потенциальной опасности сделки. Это и заведомо заниженная цена объекта, и отсутствие вменяемых объяснений продавца, где он планирует жить дальше. Даже постоянное отвлечение на телефон в ходе подписания документов может свидетельствовать о том, что человек исполняет чужую волю. Если продавец постоянно смотрит в экран или даже выходит позвонить (бывает и такое!) – это повод задуматься.
«В будущем он также может оспорить сделку, ссылаясь на то, что был не в себе в момент её заключения. Поэтому важно обращать внимание на то, как собственник себя ведёт. Если он говорит невпопад, выглядит странным, потерянным и тому подобное — нужно дополнительно проверить, отдаёт ли он отчёт своим действиям», - отмечает Боронина.
Ещё одним фактором риска нотариус выделяет потенциальное банкротство продавца. «Сбрасывание» имущества с целью его оборачивания в реальные деньги — это частая тактика будущих банкротов. В такой ситуации закон стоит на стороне кредиторов. Если будет доказано, что человек продавал квартиру, зная о будущем банкротстве, эту сделку могут пересмотреть. Квартиру вернут продавцу, чтобы пустить её в ходе процедуры банкротства в конкурсную массу, а покупателю предложат попросить у продавца вернуть деньги за недвижимость. Вернёт ли владелец-банкрот деньги – вопрос риторический.
Наконец, Боронина советует быть крайне внимательным с семейным положением продавца недвижимости. Существует множество подводных камней, которые могут «обрушить сделку». При продаже в одностороннем порядке общей недвижимости супругов, объекта с участием материнского капитала, объекта одного из разведённых супругов без согласия второго, оказавшегося совместно нажитым имуществом, и так далее может воспоследовать потенциальное оспаривание и последующая отмена сделки. Если владелец не даёт исчерпывающие данные о своём семейном положении – включая детей и бывших супругов – это повод серьёзно призадуматься.
Свои опасности несёт и заключение сделки не с владельцем недвижимости, а его представителем по доверенности. Потом может выясниться, что доверенность была аннулирована, или сам доверитель «вообще ничего о ней не знал». Боронина советует при наличии доверенности всегда проводить дополнительные проверки и крайне внимательно относиться к таким ситуациям.
Для того, чтобы свести к минимуму риски при проведении сделки, Боронина советует нотариальную форму приобретения недвижимости. Нотариус проверит все потенциальные опасности и удостоверит сделку только в случае полной убеждённости в чистоте продавца и его документов.
