Для сделок с недвижимостью, закрытых с участием нотариуса,
предложили ввести «принцип необратимости». Инициатива прозвучала в рамках круглого стола, организованного Высшей Школой Экономики, Гильдией риэлторов Москвы и компанией «Неделько и партнёры». Замысел заключается в том, что сделку, удостоверенную нотариусом, будет невозможно оспорить в судебном порядке, за исключением ситуаций, когда будет доказана ошибка или недобросовестное поведение самого нотариуса. Кроме того, было предложено ввести период охлаждения между обращением к нотариусу и последующим удостоверением сделки.
Эксперты круглого стола обсудили возникшую в последнее время тревожную тенденцию, когда практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть расторгнута постфактум в судебном порядке. При этом зачастую между заключением сделки и её последующей судебной отменой могут пройти годы, в течение которых покупатели уже обжились и сделали ремонт в приобретённой недвижимости. Такая ситуация несёт в себе серьёзные риски для гражданского оборота. Спикеры видят спасение в привлечении нотариусов и установлении принципа нерасторжимости сделок с их участием. Такой принцип будет гарантировать бесповоротность записей в Едином государственном реестре недвижимости и их публичную достоверность.
«Добросовестный приобретатель получает гарантию того, что его право собственности незыблемо, так как третьи лица не вправе требовать исправить или исключить соответствующую запись из реестра. Как результат, сам ЕГРН должен стать достоверным и бесспорным, риски оспоримости сделок с недвижимостью свестись к минимуму, а добросовестные участники гражданского оборота, полагающиеся на достоверные записи реестра, должны получить реальную защиту своих прав», - полагают участники круглого стола.
Под минимальными рисками, очерченными спикерами, предполагаются редкие, но возможные ошибочные или недобросовестные действия нотариуса. Если суд признает сделку ничтожной по вине нотариуса, нарушившего протокол своих действий, то и ущерб пострадавшей стороне соответственно также будет возлагаться на нотариуса. Такую ответственность было предложено интегрировать в уже имеющуюся систему ответственности нотариусов, включающую в себя страхование деятельности, личное имущество и компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты.
Также в ходе круглого стола прозвучала инициатива о периоде охлаждения в ходе удостоверения сделки. Речь идёт о паузе после первого посещения нотариуса, в ходе которой сторонам сделки даётся время на принятие окончательного решения, или на выявление новых обстоятельств, препятствующих сделке. Такой период охлаждения должен помочь в ситуациях, когда человек действует против собственной воли под влиянием мошенников, или каким-либо иным причинам.
В ходе обсуждения спикеры отметили, что если раньше при проведении сделок с недвижимостью одним из главных достоинств сделки была её скорость, то время показало всю утопичность подобного подхода. Ускорение процессов играет на руку мошенникам, позволяя им отчуждать недвижимость у своих жертв до того, как система успевает среагировать на их действия. Эксперты уверены, что для подавляющего большинства сделок с недвижимостью искусственное притормаживание станет благом, а не проблемой. Также вновь была подчёркнута пагубность простой письменной формы при купле/продаже недвижимого имущества. ППФ была названа основной причиной проблем в гражданском обороте недвижимости.
«Отсутствие проверки воли и волеизъявления сторон, а также непонимание сторонами правовых последствий при совершении сделок с жилой недвижимостью часто является причиной оспаривания и признания записей, внесённых в Единый государственный реестр недвижимости, недостоверными. При таких незащищённых сделках злоумышленникам гораздо проще использовать поддельные документы, вводить людей в заблуждение, давить на них, подписывать фиктивные договоры и так далее. Когда некому проверить документы и юридически значимые факты, чистоту сделки и реальные намерения её участников, вся ответственность за последствия ложится на людей, которые подписывают договор и которые при этом не имеют необходимых юридических знаний», - резюмировали участники обсуждения.
