Передать квартиру детям, внукам или другим близким людям можно разными способами. Чаще всего выбор сводится к двум вариантам — подарить недвижимость при жизни или составить завещание. На первый взгляд результат одинаков: квартира должна достаться выбранному человеку. Однако с юридической точки зрения дарение и завещание работают совершенно по-разному.
Главное различие заключается в моменте перехода имущества. При дарении квартира переходит к новому собственнику еще при жизни дарителя. Завещание, напротив, не меняет права владельца: до самой смерти он остается собственником недвижимости и может распоряжаться ею по своему усмотрению. Поэтому выбирать между этими вариантами стоит не только исходя из расходов на оформление, но прежде всего с учетом того, готов ли собственник расстаться с квартирой уже сейчас.
Чем дарение отличается от завещания
По договору дарения одна сторона безвозмездно передает имущество другой стороне. Если речь идет о квартире, после оформления сделки и государственной регистрации перехода права одаряемый становится ее собственником. Именно он с этого момента получает право владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.
Завещание устроено иначе. Оно определяет, кому должно перейти имущество после смерти собственника. При этом завещатель вправе самостоятельно выбрать наследников, определить их доли и в общем случае даже лишить наследства наследников по закону. Пока собственник жив, само наличие завещания не дает будущему наследнику права собственности на квартиру.
На практике именно это различие зачастую становится решающим. Если человек хочет заранее определить судьбу квартиры, но сохранить полный контроль над ней до конца жизни, для этой цели предназначено завещание. Если же собственник сознательно хочет передать недвижимость другому человеку уже сейчас, применяется дарение.
Когда квартира переходит новому владельцу
При дарении переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. После регистрации собственником становится одаряемый. Сам факт того, что прежний владелец продолжает жить в квартире или стороны являются близкими родственниками, этого принципа не меняет.
При завещании квартира остается собственностью завещателя. Наследственные права возникают после его смерти, причем наследнику еще предстоит принять наследство и оформить свои права.
Отсюда возникает важный практический риск дарения. Родитель, подаривший квартиру взрослому ребенку, больше не является ее собственником. Семейные отношения могут измениться, у нового владельца могут возникнуть долги или другие жизненные обстоятельства, а распоряжаться квартирой юридически будет уже он.
Поэтому дарение не стоит рассматривать как просто «завещание при жизни». Это полноценное отчуждение недвижимости.
Можно ли передумать после оформления
С завещанием собственник сохраняет значительно больше свободы. Закон позволяет отменить или изменить составленное завещание. Более того, завещатель не обязан получать для этого согласие человека, которому ранее собирался оставить имущество, и вообще не обязан сообщать наследникам о своих решениях. Право отменить или изменить завещание прямо предусмотрено Гражданским кодексом.
С дарением ситуация принципиально другая. После того как квартира подарена и право собственности перешло к одаряемому, просто передумать и забрать недвижимость обратно нельзя. Для отмены дарения существуют специальные предусмотренные законом основания, поэтому рассчитывать на возможность в любой момент «переписать квартиру обратно» не следует.
Именно по этой причине пожилому собственнику, для которого квартира является единственным жильем, особенно важно понимать последствия сделки до подписания договора.
Нужен ли нотариус
С 13 января 2025 года в России действует важное правило: договор дарения недвижимого имущества, заключаемый между гражданами, должен быть нотариально удостоверен. Требование распространяется не только на дарение долей, но и на договоры дарения недвижимости между физическими лицами в целом. Оно закреплено в
статье 574 ГК РФ.
При нотариальном удостоверении сделки нотариус проверяет ее законность, в том числе наличие у сторон права на ее совершение. После заключения договора переход права собственности на недвижимость необходимо зарегистрировать в ЕГРН.
Завещание также по общему правилу оформляется у нотариуса. Гражданский кодекс предусматривает нотариально удостоверенное завещание как основной вариант его совершения, хотя законодательством предусмотрены и специальные случаи и формы.
Таким образом, распространенный совет «дарственную можно просто составить самостоятельно, а завещание обязательно делать у нотариуса» применительно к недвижимости между гражданами уже не соответствует действующему законодательству.
Что происходит с обязательной долей при завещании
Еще одно существенное различие связано с обязательными наследниками. Свобода завещания не абсолютна. Даже если собственник оставил всю квартиру одному человеку, определенные категории наследников могут претендовать на обязательную долю в наследстве.
К ним относятся, в частности, несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а при соблюдении установленных законом условий — нетрудоспособные иждивенцы. Размер обязательной доли составляет не менее половины той доли, которую такой наследник получил бы при наследовании по закону. Подробнее о том, кому положена такая часть наследства и как определяется ее размер, мы рассказывали в материале
«Обязательная доля в наследстве: кто имеет право и как рассчитывается».
Поэтому завещание квартиры одному ребенку не всегда означает, что после смерти родителя именно этот ребенок получит всю квартиру.
С дарением механизм иной. Если собственник при жизни подарил принадлежавшую ему квартиру и переход права состоялся, эта квартира в дальнейшем уже не принадлежит ему и как его имущество в наследственную массу не входит. Однако это не означает, что дарение является универсальным способом избежать любых будущих споров: действительность самой сделки при наличии оснований также может оспариваться.
Нужно ли платить налог при дарении квартиры
Налоговые последствия зависят прежде всего от родства между сторонами. Если недвижимость подарена членом семьи или близким родственником, доход от такого подарка освобождается от НДФЛ. К этой категории относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры.
Если же недвижимость подарил человек, который не относится к членам семьи или близким родственникам в смысле закона, у получателя возникает облагаемый НДФЛ доход. Например, ФНС отдельно указывает, что льгота не распространяется только на основании фактической близости людей: для налогообложения имеет значение установленная законом степень родства.
Кроме налогов необходимо учитывать расходы на нотариальное удостоверение договора и государственную регистрацию права.
Что происходит с налогом при наследовании
Получение квартиры по наследству и ее последующая продажа — разные налоговые ситуации. Сам переход имущества по наследству не следует смешивать с НДФЛ, который потенциально может возникнуть позднее при продаже полученной недвижимости.
О том, как принять наследство, когда обращаться к нотариусу и в какие сроки необходимо оформить свои права, подробно рассказано в нашей инструкции
«Как вступить в наследство в 2026 году: сроки, документы и порядок действий».
При продаже важен срок владения. ФНС указывает, что для недвижимости, полученной в наследство, в предусмотренных законом случаях применяется сокращенный минимальный срок владения в три года; в иных ситуациях при определении налоговых последствий продажи необходимо учитывать конкретные обстоятельства и действующие нормы НК РФ.
Все основные правила расчета НДФЛ, минимальные сроки владения и случаи освобождения от налога мы собрали в отдельном разборе
«Налог с продажи квартиры в 2026 году: когда нужно платить НДФЛ, а когда нет».
Поэтому сравнивать дарение и завещание только по принципу «где меньше налог» неправильно. Значение имеют родство сторон, дальнейшие планы нового собственника и предполагаемый срок владения квартирой.
Можно ли продолжать жить в подаренной квартире
Фактически — да, если новый собственник не возражает и для проживания существуют соответствующие правовые основания. Но принципиально важно другое: прежний владелец после дарения уже не контролирует квартиру так, как контролировал ее в статусе собственника.
Нельзя исходить только из устной договоренности в семье: «я перепишу квартиру на тебя, но буду жить здесь до конца жизни». Семейные отношения могут измениться, а вместе с ними может измениться и позиция собственника.
При завещании такой проблемы нет: квартира до смерти остается у завещателя. Он может в ней жить, продать ее, подарить, обменять или иным образом распорядиться принадлежащим ему имуществом. Само составленное ранее завещание не лишает его этих прав.
Что будет с долгами
Еще один момент, который нередко упускают при выборе между дарением и наследованием, — обязательства собственника.
При наследовании наследники принимают не только принадлежавшее умершему имущество. В состав наследства могут входить и его имущественные обязанности, а ответственность наследников по долгам наследодателя регулируется специальными нормами гражданского законодательства. Поэтому оценивать наследство следует в целом, а не только по стоимости квартиры.
Дарение само по себе не превращает одаряемого в наследника дарителя и не означает автоматического перехода к нему всех долгов последнего. Однако при наличии серьезных долгов у собственника попытка вывести имущество путем сделки может стать предметом отдельного судебного разбирательства, в частности в рамках банкротства.
Дарение или завещание: основные различия
Дарение означает передачу квартиры при жизни собственника. После государственной регистрации новый владелец получает права на недвижимость, а вернуть имущество только потому, что даритель изменил решение, нельзя. Для дарения недвижимости между гражданами требуется нотариальное удостоверение. Если подарок получает близкий родственник или член семьи из установленного законом круга, НДФЛ с подаренной недвижимости не возникает.
Завещание начинает играть роль при наследовании после смерти собственника. До этого квартира остается его имуществом, а само завещание можно изменить или отменить. При этом необходимо учитывать правила об обязательной доле: в определенных ситуациях часть наследства может получить человек, которому имущество в завещании не предназначалось.
В каких случаях используют дарение
Дарение подходит для ситуации, когда собственник действительно намерен уже сейчас безвозмездно передать квартиру конкретному человеку и понимает, что после регистрации больше не будет ее владельцем.
Например, родители могут подарить квартиру взрослому ребенку, если недвижимость им самим больше не нужна и они хотят сразу оформить право собственности на него. В таком случае не требуется ждать открытия наследства, а квартира уже принадлежит тому человеку, которому ее хотели передать.
Но если даритель собирается продолжать пользоваться квартирой как своей и рассчитывает сохранить возможность в любой момент изменить решение, сама конструкция дарения плохо соответствует такой цели.
В каких случаях используют завещание
Завещание предназначено для другой задачи: определить судьбу имущества на случай смерти, не передавая его при жизни.
Собственник сохраняет квартиру, продолжает полностью ею распоряжаться и при необходимости может изменить круг будущих наследников. В то же время завещание не гарантирует, что имущество в любом случае перейдет только указанному человеку: необходимо учитывать обязательную долю и другие правила наследственного законодательства.
Поэтому вопрос «что лучше — дарственная или завещание» не имеет универсального ответа. Эти инструменты решают разные задачи. Если недвижимость должна перейти другому человеку сейчас, рассматривают дарение. Если собственник хочет сохранить квартиру за собой и только определить, кому она достанется после его смерти, для этого существует завещание.
Главное — не использовать дарение как формальность для будущего наследования. После регистрации перехода права квартира юридически перестает принадлежать дарителю, и именно это последствие следует оценить прежде всего.
