Удачная или неудачная перепланировка квартиры может существенным образом изменить её стоимость. Домклик
провёл исследование, в котором изучил корреляцию между видами перепланировок и последующим изменением цены.
Многие владельцы жилья в России рассматривают перепланировку как способ сделать квартиру «под себя» или повысить её рыночную стоимость. Однако, по данным исследования, реальность куда сложнее: то, что кажется улучшением комфорта, на деле может закончиться серьёзными уступками по цене или и вовсе срывом сделки. В перепланировках недвижимости россиянами можно выделить тренд на открытость. Покупатели и собственники постепенно уходят от «коридорной» системы и обилия мелких комнат. Сегодня в топе запросов — объединение пространств. Сносят перегородки между кухней и комнатой для образования общей кухни-гостиной, как это было в сериале «Друзья». Такое новшество позволяет создать современное пространство для общения. Также частым действием является объединение санузла. Это позволяет установить стиральную машину или полноценную ванну там, где раньше было не развернуться. Большой популярностью пользуется присоединение лоджий. Попытка увеличить жилую площадь за счёт «улицы» всё ещё актуальна, несмотря на технические сложности с утеплением и запреты на вынос радиаторов.
Многие верят, что «европланировка» автоматически прибавляет к цене квартиры 10–15%. На практике всё зависит от легальности и логики изменений. Узаконенная перепланировка действительно может стать конкурентным преимуществом. Покупатель получает готовое современное жильё, на которое не нужно тратить время и нервы в БТИ. В этом случае цена может быть чуть выше рыночной (на 3–5%), а срок продажи — значительно меньше. Однако стоит отметить важный красный флаг: неузаконенные изменения — это всегда существенный риск. Если перепланировка выполнена по нормам, но не оформлена, покупатель часто требует скидку в размере стоимости будущего согласования с техинспекцией. Если же изменения нарушают строительные нормы (например, затронуты несущие стены или «мокрые зоны» перенесены над жилые комнаты), дисконт может достигать 20%, так как новому владельцу придется возвращать всё в исходное состояние за свой счёт.
Нельзя забывать и об ипотечном факторе. В России большая часть сделок проходит с привлечением ипотеки. Банки — крайне консервативные структуры. Если оценщик зафиксирует критические нарушения (снос несущих конструкций, объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без двери), банк просто откажет в выдаче кредита под этот объект. Это автоматически отсекает 80% потенциальных покупателей, оставляя продавца только с теми, у кого на руках «живые» деньги. Такие покупатели обычно диктуют свои условия и требуют максимальных скидок.
Резюмируя, можно сказать следующее: перепланировка — отличный инструмент для повышения комфорта, но плохой способ быстро заработать на перепродаже, если подходить к делу без должного внимания и опыта. Современный рынок ценит легальность. Если вы планируете ремонт с изменениями границ комнат, лучше заранее проконсультироваться с юристом. Иначе вместо «квартиры мечты» вы рискуете получить неликвидный актив, который придётся продавать с большими потерями.
