В последнее время в России зафиксирована новая тенденция: откат продавцами сделок с недвижимостью с последующим отчуждением оной у добросовестного приобретателя и её возвращением прежнему хозяину. В результате хозяин остаётся с квартирой и деньгами (если успел их спрятать и не отдал мошенникам), а добросовестный покупатель остаётся без всего. Безусловно, такие случаи бывали и раньше, но в последнее время начала проглядывать зловещая стройность этой комбинации, как будто такие истории поставлены на поток. Со всех концов страны приходят новости об аннулировании сделок, причём
рекорд между проведением сделки и её аннулированием составил 6(!) лет. Зафиксированы случаи обратного отъёма квартиры сразу после ремонта: добросовестный приобретатель покупает квартиру, делает в ней ремонт, после чего сделка признаётся ничтожной, и отремонтированная недвижимость возвращается прежнему хозяину.
Любое действие рождает противодействие. Осмыслив новые капканы на рынке вторичной недвижимости, юристы начали вырабатывать оборонительные меры. Издание
47news утверждает, что в Санкт-Петербурге нотариусы просят продавцов вносить в договоры гарантию того, что продажа недвижимости не связана с его обманом или введением в заблуждение о том, что он является участником какой-либо специальной операции, проводимой правоохранительными органами или Банком России.
«Настоящий договор заключается продавцом с реальным намерением на получение денежных средств за продаваемую квартиру: продавец понимает, что после продажи квартиры он утратит все права на неё и должен будет освободить квартиру для вселения покупателя. С продавцом не связывались никакие третьи лица, не сообщали о попытках мошенников украсть его сбережения на счетах или получить на его имя кредит в банке, не понуждали продавца к заключению настоящего договора в целях помощи правоохранительным органам Российской Федерации или Центральному Банку Российской Федерации», - такие строчки теперь прописываются при удостоверении сделки.
При откате сделки назад и лишении добросовестного покупателя недвижимости (без возвращения затраченных на неё денежных средств) суды всё время апеллируют к «должной осмотрительности», не проявленной покупателем. Зачастую эти суждения весьма сомнительны – мы писали историю из Санкт-Петербурга, где юридически подкованная девушка даже потребовала у пенсионерки, у которой покупала квартиру, медицинское заключение о дееспособности. Документ был предоставлен, однако после сделки пенсионерка всё равно отправилась в участок и потребовала откатить сделку. И откатили, признав, что «она действовала под внешним влиянием». Что это: злой умысел или трагические совпадения, и почему факт проявления осмотрительности покупательницы путём требования документов о дееспособности не был принят во внимание судом? Нотариусы могут сколько угодно требовать вписывать в договор пассажи о том, что «продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи квартиры третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников», но сработает ли эта защита, если потом на судебном заседании продавец разживётся справкой о недееспособности, или докажет, что действовал под влиянием мошенников. Получается забавная рекурсия: продавец, находясь под влиянием мошенников, расписался, что он не находится под влиянием мошенников. Не смешно только добросовестному приобретателю. Накопить за одну жизнь на две квартиры могут не все.
Некоторые, желающие «обставиться» максимально надёжно, просят указать продавца, что если внешнее воздействие было скрыто от нотариуса и покупателя, то продавец не пойдёт на этих основаниях оспаривать сделку. Так или иначе, пообещать можно всё что угодно. Единственное, что имеет значение в этом контексте: это решение суда, а судебная практика складывается в последнее время вполне определённая. Возможно, что прописывание вышеуказанных пунктов поможет лучше защитить добросовестного покупателя, однако стоит отметить, что возводящееся в правило решение проблемы продавца за счёт уже заплатившего покупателя – это система весьма порочная. Риски продавца не должны перекладываться на покупателя, а возмещение ущерба от мошеннических действий должно лежать на самих мошенниках, а не на законопослушных гражданах.
