Правительство России внесло в Госдуму законопроект, который должен изменить порядок расчета минимального срока владения недвижимостью при продаже жилья, полученного взамен квартиры или дома, изъятых по решению властей. Предлагается учитывать не только время владения новым объектом, но и период, в течение которого гражданину принадлежало прежнее жилье.
Законопроект № 1523-9 зарегистрирован в Государственной думе 1 октября 2026 года и предусматривает изменения в статью 217.1 Налогового кодекса РФ.
Изменение касается ситуаций, когда собственник лишился прежнего жилья не по своей инициативе, а в результате решения органа публичной власти. Если взамен ему предоставили другую квартиру или дом, срок владения новым объектом предлагается исчислять с учетом даты приобретения права собственности на прежнее жилье. Это имеет значение прежде всего при последующей продаже недвижимости: от продолжительности владения зависит, возникает ли обязанность платить НДФЛ с полученного дохода.
Зачем понадобилось менять правила
По общему правилу минимальный срок владения недвижимостью для освобождения дохода от ее продажи от НДФЛ составляет пять лет. В ряде предусмотренных Налоговым кодексом случаев действует трехлетний срок — например, если жилье было получено в наследство или в дар от близкого родственника, приватизировано либо приобретено по договору пожизненного содержания с иждивением. Отдельные правила также предусмотрены для продажи единственного жилья.
Проблема возникала в случаях, когда человек владел квартирой много лет, но затем по решению властей был вынужден освободить ее и получил взамен другой объект. Формально право собственности на новую недвижимость возникало позднее, из-за чего при ее продаже до истечения минимального срока мог возникнуть НДФЛ, хотя смена жилья произошла не по воле собственника.
Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения Конституционного суда. Жительница Ямало-Ненецкого автономного округа Александра Догарь владела квартирой с 2012 года. В 2017 году земельный участок с расположенным на нем домом был изъят для муниципальных нужд, а женщине предоставили другое жилье. После его последующей продажи налоговый орган начислил НДФЛ, поскольку срок владения новой квартирой отдельно не достиг установленного законом минимума.
Конституционный Cуд нашел пробел в законодательстве
22 апреля 2026 года Конституционный Cуд вынес
постановление № 26-П. Суд обратил внимание, что специальный порядок уже существует для граждан, получивших жилье в рамках московской программы реновации: при определении срока владения новой квартирой может учитываться время владения прежним объектом. При этом собственники в других регионах, которые также лишились своего жилья не по собственной воле вследствие решений органов власти, оказывались в иной налоговой ситуации.
КС признал такое регулирование неполным и обязал законодателя устранить выявленный пробел. До внесения поправок суд предписал применять специальный порядок и к аналогичным случаям принудительного прекращения права собственности за пределами московской реновации. Поэтому новый законопроект фактически должен закрепить в Налоговом кодексе подход, который Конституционный суд уже сформулировал весной 2026 года.
Как хотят считать срок владения
Согласно внесенному проекту, если гражданин получил жилое помещение взамен прежнего жилья, право собственности на которое было прекращено помимо его воли на основании решения органа публичной власти, при определении минимального срока владения будет учитываться период собственности на предыдущий объект. Иными словами, для целей НДФЛ история владения жильем в таких обстоятельствах не должна начинаться заново только из-за вынужденного переселения.
Кроме того, законопроект учитывает правила о трехлетнем минимальном сроке. Если прежнее жилое помещение относилось к категории недвижимости, для которой статья 217.1 НК РФ предусматривает трехлетний срок владения, соответствующий порядок предполагается сохранить и для предоставленного взамен жилья.
Однако предусмотрено ограничение: специальное правило не должно распространяться на случаи, когда прежний многоквартирный дом был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само помещение было официально признано непригодным для проживания. Такое исключение содержится и в сформулированной Конституционным судом временной модели регулирования.
Сейчас законопроект только внесен в Государственную думу и еще должен пройти установленную процедуру рассмотрения. В материалах к инициативе предполагается, что в случае принятия изменения вступят в силу не ранее 1 января 2027 года. До законодательного закрепления новых правил продолжает действовать правовая позиция Конституционного Суда, установившего порядок для аналогичных случаев своим постановлением № 26-П.
